MrGrant

买房子主要是看那一年买，价钱应不会差太多，碰到自己喜欢的房子，就拿下。很多人就为了几千的差价，错失良机。

hanhan001

在加拿大如何去看，去挑选真正的好房子，买到既称心如意又物有所值，甚至物超所值的住房呢?提供给您几个选房子时必须慎重考虑的要素。

　　(一)房子的大环境：

　　所谓“大环境”，指的是房子所在镇的学区排名、地税高低、交通便利与否及治安情况如何等方面。这些方面华人家庭通常都很重视。这里要讲的是：在考虑、比较这些因素的时候，要注意避开几个误区。既不要忽略这方面的考虑，也不要走火入魔，走进牛角尖里去。譬如讲到学区，华人家庭大多都期待“望子成龙”，学区好坏是选房子的首要条件。但这其中在程度上应因人而异。如您的孩子正读高中或即将读高中，好学区自然是选房的第一要素。如您的孩子正读小学或是学龄前儿童，好学区自然也是重要的，但不如有读高中孩子的家庭那么迫切和重要。您不必在您孩子只是稚龄玩童时就为那些好高中而支付高额地税。

　　对地税的考虑，也要全面衡量，不要一味追求低税。美国各地的房地产税，是地方政府财政的主要来源。地税的多少，取决于该镇政府的规模、公共设施的多少等，其中学校、警察等都占很大比

　　重。通常的情形是：地税高的地区，或因其学校是顶尖学区，或因该镇为大区，人口多，治安情形较差，政府、警察机构占去不少财力，自然税收就上去了。而地税偏低的地区，或因其房子价位较高(如博根郡的Alpine,Englewoo Cliff)人口少，所以政府机构也就小很多，开销就不会很大;或因该镇商家占比重较大(如博根郡的Paramus)。商家是按营业额为所在地政府纳税。商家的营业税占的比重大了，政府从民宅征收的房地产税就不会高了。所以，在决定选择哪一地区买房时，不能只看地税高低，要看它地税为什么高和低。高价位的低税区多数人不会买，但高地税的好学区人们还是青睐的。另外，地税是可以全部扣税(个人收入税)的，所以要全面衡量各种因素后再决定在哪个镇购买房产。

　　(二)小环境的因素：

　　1.交通环境-凡上市的房子，售方代理经纪Listing Agent大多会为买主准备一些漂亮的小册子，列明此房的种种优点及特色(有些小册子做得美仑美奂，堪称可收藏的精品)。请务必注意关于交通及环境方面的措辞，再根据你的实际要求进行取舍。如写有“近交通”等字样，那此房必定在大路边或靠近主要马路。如你乘Bus上班，或每天到纽约通勤，自己又不想开车，这应该是个不错的选择。如你自己开车，想找个僻静的住所;或者你孩子还小，希望有个小孩可尽情嬉戏的草坪，这种“近交通”的房子恐怕与你无缘。你要找的房子应该写有“街道僻静，环境优雅”等词语。

　　2.游泳池、水塘、小溪-房子有无游泳池，旁边或后边是否有小溪、池塘，是个见仁见智的事。有的买主十分青睐自家的游泳池，而不少买主见到后院有游泳池，则十分失望，甚至扭头就走，对房子的其它部分也无兴趣去看了。

　　我发现大多数中国人家庭不喜欢带游泳池的房子(我是讲大多数，并非全部，有些家庭则是无游泳池不买)。这些买主的考虑是：维持一个游泳池花费颇高，但有效使用期一年只有三个月，还不如带孩子到镇上的公众游泳池戏水，既省钱，又省心，孩子还会更开心。

freedom_2008

hanhan001, 知道你是ＺＴ，但此文作者好像是从美国抄来的？　

“对地税的考虑，也要全面衡量，不要一味追求低税。美国各地的房地产税，是地方政府财政的主要来源。地税的多少，取决于该镇政府的规模、公共设施的多少等，其中学校、警察等都占很大比重。”　。。。。。。“另外，地税是可以全部扣税(个人收入税)的，所以要全面衡量各种因素后再决定在哪个镇购买房产。“

北美环境大同小异，当然很可以互相借鉴。但税收上却会有很大区别，比如加拿大房地产税，除出租房／办公房在报租金／生意收入时可按比例扣除外，自住房并无处可扣。咱们是明白，只是（作者）不要把新来的人们搞湖涂了。

hemingyong

谢谢MrGrant的故事和经验，也感谢朋友的参与。
先回linhuadance,喜欢Katherrine Graham的故事。中国人热衷买房子，我觉得主要归根于几千年的历史和文化积淀，土地是我们安身立命之处，家比个人重要。我们每个中国人或多或少都有农民意识，也可说是地主意识，都有房产情结。国内常有新闻，为了保护自己家的房子，有拼命的，有自焚的。人都死了，房子何用？有用，家里还有人，还有子孙后代。在维多利亚的华人当然不需拼死，但会拼命还贷。我第一次买房时，跑了很多银行，人家不贷，原因是收入不够，无信用积分，后来找到一位同胞经理，她说只要你有25%的首付，其他由她搞定，在她一二十年的职业生涯中，还未见过一个中国人房子被银行收去的！后来我们一帮“穷”人都去找她，成了地主，而她的业绩多年全加第一，这就叫双赢啊。忽视了这点，从理论上预测房地产，有时会犯大错。Mrgrant说这是群众运动，没错，理论常常跟不上群众。
freedom-2008提供的一些经验，很有启发。由此想到相关的第二个问题，买什么房？这当然是个仁者见仁，智者见智的问题，是纯为消费，还是兼顾投资，生意，比如出租，家庭旅馆。MrGrant能否谈谈你的经验和想法？
请大家欢迎！

老任

1. 地点第一。一般的考虑是近工作（可以步行上班）或近学校（步行接送孩子）。10年20年的通勤时间耗费是对生命的浪费，累计起来是一个大数。实在负担不了（维多利亚房子确实贵），与其不远不近（如开车10分钟），不如远点，房价低些就一头，将来再换房。
2. 看到心仪的房子，不计较价格上一万两万的得失。一是一万两万摊到没个月的按揭就是几十块钱；二是长期居住适用和满意度最为重要。不要因小失大，委屈自己，为省一点钱长期将就住在自己不满意的房子里。其实长期凑合才是最大的损失，这种悟性通常要到近退休时才会有，但是已经太迟了。俗话说，一失足成千古恨，再回首已百年身。买房虽每那么严重，但此理皆同。

linhuadance

引用:

原帖由 MrGrant 于 2011-4-28 12:47 发表 不过像我女儿，就只知道花钱了，没有一点存钱意识。今天过得高兴就好。

MrGrant对女儿要求也过高了一点吧？就是年少时就对存钱（管理钱）很有研究的巴菲特，在7、8岁的时候，恐怕也不过如此吧？

hanhan001

其实我很无辜。我的确是连题目一起转来的，只是加了ZT两个字。

我也奇怪呢，题目说的是加拿大购房，里面却说了很多美国的事。我在想也许是我孤陋寡闻吧，是不是北美都一样的？

freedom_2008

没怪你。只是觉得作者误人，抄袭的时候不把有关税收条款改掉。

cloudy

请教高手能不能介绍一些岛上的居家用品商店：家具，摆设，床上用品，灯具等等。喜欢设计简洁明快、色彩搭配选择性多，但要舒适、材质好、适用的产品。看了不少店，大多家具很笨重，色调暗淡。有时看到的款式还行，但材质.....
谢谢指点。

hemingyong

欢迎老任参加我们的讨论，谢谢分享经验。

MrGrant

关于买什么样的房，我想每个人都有自己的选择标准，每个人都有自己的计划，都有自己心中的dream house. 我只是结合自己这些年的经历，简单说一下个人的一些出租的观点，给买出租房的朋友一些参考。欢迎拍砖，欢迎交流。

买房，离不开出租这个话题。买房，也离不开投资这个话题。

刚开始买房时，我的地产经纪告诉我，大学区的房子，在哪个城市，都是不错的房子，同时，保值也容易出租。我就找来一张维多利亚地图，指着大学周围的几个方块说，只给我看这几个方块的，能出租（两层）的房子。我说，怕去别的区看受干扰，一激动，买了别处的。当时是2001年，刚参加工作不久，心理的压力还是很大的。搬进后，自己住上面，把下面租了出去，租金竟然比还贷还高，我想这不是白住吗？一千多尺的三室两卫，还有太阳房。而且是分门出入，并没有多少干扰。我好像实现了一个长久的当房东的梦。我总是告诉别人，出租是最容易的钱了。

很多人告诉不喜欢出租，宁可自己多上些班，这没什么对与错，只是一种选择和态度。出租当然会遇到各种各样的租客，会有一些烦恼，但个人认为一年累加的工作量并没有多少。我从来不去抱怨这些出租带来的困扰，因为这是你选择出租不可避免的，你只能不断总结，提高管理水平，选择理想的房客。想一想，一个全职工作，需要一年工作2000个小时，会有多少困扰和不顺心的日子。

与投资紧密相连的一个问题是早日退休的问题。我说，如果你不想早日退休，你有一个稳定的工作，你没有必要做任何业余工作，下了班，尽情享受着段属于自己的时间。


自己个人的目标就是要早日退休，摆脱工作的束缚。这一目标的实现，需要在不工作时，有一定的现金流。对于我，出租就是看得清的一个最佳选择。将来，还清了贷款，一套房子的租金收入就够了。我当然会进行投资的多样化，这里就不多谈了。

最近一个朋友告诉我，他不分租了，把整个房子租给了一个家庭，$2800 一个月。水电都不包，庭院也要租客打理。这就是进步。这收入应该可以比一个不太高收入的全职工。

我盼着，等多年后，等我到那一天，我就注册个网名，暂定：freedom_2018

当然，多年后，年轻人来了，希望看到我们这个网络家园里有很多自由叔叔，自由阿姨。

hemingyong

谢谢。
成功的经验大体相似，失败的教训各有不同。从消费的角度买房，事情就简单，从投资的角度考量，就加了保险。所以独立屋当为买自住房的首选，钱多钱少都可上。在这点上我的经验与MrGrant完全一致，不知其他朋友有何想法？

bluesea

只是钱少就只好买成我住的这么“古典”了（好像上山下乡的帐篷）。当然版主经验丰富
不管你买的房子多高寿，只管买到手来找版主讨办法就是。版主我没说错吧？

hemingyong

房是死的，人是活的，办法总是有的。
人的生命是有限的，土地的生命是无限的，那是没有办法的。
只有把有限的生命，投入到无限的买房，修房，造房，卖房的群众运动中去，才是没有办法的最好办法。

bluesea

呵 ，这看上去可真是革命真理啊！

可这修房问题实在太多得慢慢修，版主你看什么时候谈谈造房吧（就当科普了哈)，没准儿我中个彩什么的就不用修了，咱也盖个新房来个现代化，不是提倡先“dream   ”吗？ ，相信不是我一人奇怪那么老的房子为什么还没拆。？也会有同胞考虑造新房的哈。

hemingyong

谢谢bluesea。造房的话题很有意义，我想单立专题，行吗？
以钱袋大小受而言，个人觉得买房顺序应为：1）买地造房，2）新房，3）旧房翻新，4）旧房改造自住兼出租，5）反客为主（从租到拥有）。从投资回报及风险来看，这个顺序也大体成立。买地造房，是大投入，可以造自己的梦中家园，你想卖时，又赶上好买主，回报很高，但如果没人喜欢你的梦中之物，那只能割肉。第4）则结合了消费和投资，风险不大，回报看得见，摸得着。所以大多数同胞房主都在埋头苦干这件事。

老任

从买房的伟大意义，买房的经济考量到如何选房，此线讨论了不少，受益良多。在确定要买房之后，进入实战阶段。微观的技术层面也有许多道道，首先要考虑的就是如何同房产经纪人（Realtor）打交道。
买房一般都通过房产经纪人操作，这是由产权转手中土地房屋贷款一系列有关工程法律规章上的繁琐复杂的过程造成的。如同公司报税，很少能不用专业会计师自己搞定。房屋买卖成交后，房产经纪人对房屋的卖方提取佣金，一般是成交额的1-3%，收费多少取决于各房产经纪公司服务质量和声誉。经纪人分为唯一经纪人（同时代表买卖双方进行交易），或买方卖方使用不同经纪人。唯一经纪人佣金独拿，买卖方使用不同经纪人平分佣金。房产经纪是一个比较特殊的行业，一般而言有高回报，但佣金基本上是他们的唯一收入来源，每个经纪人的收入直接取决于做成多少单交易。打个比方，房产经纪人做成一个80万房子的交易，以2%佣金计算，经纪人从卖方收取1.6万的佣金。经纪人必须上交一部分给房产经纪公司，一般是30%左右，算是4800。这4800是个体经纪人使用公司各种资源的代价，此例80万的交易经纪人得到越1.12万的收入。这1.12万就是经纪人提供服务的原动力。

只对卖方收佣金，是否对买方就不重要了呢？某种程度上买方经纪人对买方更为重要。购房者和买方经纪人是委托与代理的关系（经济学概念：Principal and Agent，现代经济学的主要研究方向），购房者是委托人（Principal），经纪人是购房者的代理人（Agent）。委托人使用代理是由于信息的不对称，经纪人比购房者了解房屋交易的过程和实质。购房者使用经纪人是让经纪人代表购房者的利益实施交易，所以首先要明白经纪人是代表你的利益的，你们在同一方。有人会问买房方经纪人不受买方的费，他能代表买方的利益吗？理论上说是会的。好的经纪人能像客户所想，真正代表客户的利益。例如有一个70万的房子比80万的房子更适合客户，好的经纪人会推荐70万而不是80万的，尽管买80万的他们取得更高的佣金。由于只有成交，经纪人才能获得佣金，经纪人趋向于促成交易。

从前经纪人相对于购房者有信息上的明显优势，经纪人可以看到购房者看不到的Listing信息。现在MLS网使购房者和经纪人基本处于信息共享的地位（经纪人内部网比公共网上早两天，信息更详细一点），有些人就不用经纪人，看到可能购买的房子直接找卖方经纪人看房。由于交易一旦成功，卖方经纪人无需同买方经纪人佣金分账，积极性通常比较高，提供的服务也较好。 刚看到理财版有一线关于地产 委托人和经纪人之间的关系，说的十分清楚，我再说就是画蛇添足了。有兴趣请看：

http://www.victoriabbs.com/bbs/redirect.php?tid=14308&goto=lastpost#lastpost

hemingyong

谢谢老任的解释和分析，受益了。我猜，网友们响应号召去投票选举，暂时丢下我俩讨论投资房产，应该，应该！

随便说说

引用:

原帖由 freedom_2008 于 2011-4-28 09:10 发表 你的经纪很不错．我们（在加）共买过六次（卖了五次）房，第一次买是1990年，最后一次是２００９年二月（这两次都是在维多利亚），四次新的两次老的，本意均为自住，但也在无意中做过了５年的投资上税房东． ...

投资比较能坚守清单上的条件说，理性做决定。自住房则有其他的emotional因素。好比找对象，完全符合条件的，也许没有化学作用；不符合条件的，偏偏一见钟情。不过，维多利亚不大，也就那几个社区符合大多数华人的要求。

House Hunt Victoria  的楼主要搬到外省了，希望有人出面继续维持它。

freedom_2008

引用:

原帖由 随便说说 于 2011-5-2 20:39 发表

投资比较能坚守清单上的条件说，理性做决定。自住房则有其他的emotional因素。好比找对象，完全符合条件的，也许没有化学作用；不符合条件的，偏偏一见钟情。不过，维多利亚不大，也就那几个社区符合大多数华人的 ...

个人意见：即使是自住房，除非价值在你总财富里的比例很小（10%以下），不然买房最好不要感情用事。不管多钟情或不化学，回家先好好睡一觉。 起来想想看为什么钟情房子会不符合条件或符合条件的会不喜欢？ 是条件没订好（比如是否漏了房子建造风格要求），还是脑子一时发热？条件订的合适就要照办，不然不仅是浪费自己的时间，还可能会种下日后后悔的种子。

我们那个打分系统就是买自住房用的，举个例子Sooke地区有一些很漂亮和有风格的房子，地皮和房子都可能打满分（30+30=60），但位置最多只能打15（满分40），加起来总分只有75，所以再喜欢也不能买。

一般一见钟情是和房子本身风格有关。我们的打分系统里房子本身（包括风格）满分30，如果不喜欢（没有化学作用）的话，房子就不可能打15分以上。这样即使位置和地皮都是满分，总分也不会在85 以上，所以没有感觉的也不会买。

不过有一点，房子是活的（可在市规之内按意愿改造），位置和地皮是死的，买时分数越高越好。

House Hunt Victoria  的楼主是已搬到外省购屋。但网站暂时不会变。要在这里买房的观风望市者很多，所以会有新的替代网站的。

注：对不起，大选的气还没叹完呢，不大有心谈房，唉 。。。