vicgolfer

38#的问题是用一个使用杠杆（leverage）的投资（11万，再借44万），和一个不使用杠杆的投资（股票，只有11万投资），进行比较，两者风险完全不同，required rate of return不一样，投资额也不一样，比较orange和apple，怎么比？

任何使用leverage的投资，最基本的投资分析，应该是分析如果涨了，最后收益会是多少，如果跌了收益会是多少。不要说房地产永远不会跌这样的话 - 那是经纪说给客人听的鬼话。

你再分析一下你的例子，如果跌了点呢？杠杆的作用，就是把效果放大，涨了会多涨一些，跌了会多跌一些。不要只拿一面出来说，房子永远会涨吗？！

具体数据我就不分析了，基本概念都是错的。

还有，你说投资股票不能借钱，这也不对，你完全可以用margin，随便去问一个full service的broker。和房子一样，只要你的equity还在，就会有机构借给你钱。借钱是银行和一些投资机构的主要业务，你不用求他们的。

任何投资都可以用杠杆，也可以用来抵抗通涨，不是房地产专有的，我不是反对房地产投资，毕竟是各人的事investment和financing是两个分开的概念，不要混淆。

hemingyong

在这个房子的房价由55万上升为72万的8年中，维多利亚的房价翻了一番，就是说平均年增长10%，而不是4%。如果是5%的首付，很多人是这么做的，就是3万，8年后回报仅算市场红利17万，赶超600%，Wow!  如果碰巧，你的房价翻了一番，而不是这个例子30%几，很多朋友都碰上了，那是百分之几百？Wow!!
我确实没有花太多的时间把很多数据准确地收集起来，分析给大家看，那时的利率是6%，但债前回报也可以是9%。在此我们只是做了一个可能的比如，把问题简单化而已。我们之所以重视基本收益，是因为这是决定能否进入房地产市场的最为基本的，最为重要的功课之一。房地产长期大势是向上走，但具体到明天是涨是落，谁能说得准？而利率是多少，房价是多少，租金是多少，税是多少，费是多少，经营成本是多少，投资者的时间和精力是多少，这是大体可知的，临渊羡鱼莫如退而结网，结好网，可下海搏潮涨潮落。

hemingyong

回复41#
在前面给出的例子里，房价疯涨了8 年，进入了这个市场的投资者，如果不算，都不相信是多少回报。可你偏偏要用同期的股票，存款来比，现在又说不能把那只成熟的金橘子和不太熟的青苹果相比；前一句说不能用有杠杆的房产和没有杠杆的股票比，后面又说任何投资都可使用杠杆，甚至把借margin与借房贷看作是一样的杠杆。当然，你可以认为，你说的任何话都是对的，你做的任何投资都是对的。
我们知道，杠杆这东西，有两个基本功能，1）是把不可能变为可能。你没有55万，买不到那个房子，但是你有11万，或5万，甚至3万，就有了支点，就把银行的52万撬起来了。你有3万可以买股票，可以借margin,但不能多于3万，更像翘翘板。2）是放大功能。还贷到若干年后，还可以重贷。没有功能1），95%以上的人一辈子也买不起房，但99%以上的人都可以存款，买股。
从投资方法看，房地产是通过实体看数字，而股票则是通过数字看实体，它们相通部分是经营管理。当然炒股有技术分析党，炒房有市场预测派。其实，市场时有偏爱，投资者各有所长，在一个开放的 空间里,延续的时间中，只有回报才能说明对错。

vicgolfer

不扯了，浪费时间，本人也算正规科班MBA的investment专业出身，这么简单的道理都讲不清楚，惭愧。

有点好奇的是，房地产“10年疯涨，翻了一倍”，这个数据是怎么来的？我查了Victoria Real Estate Board的历史数据一栏，从2003年到2011年，大概上涨60%左右，2012年的年度报告还没有出来，月度报告已经到10月份，跌幅大大超过10%，那过去10年就在50%上下。
http://www.vreb.org/mls_statistics/historical_statistics.html
你的数据哪里来的？

hemingyong

我们尊重专业人士，不论是投资顾问，贷款经理，还是地产经纪。我们也尊重所有愿意分享自己的观点和经验的网友。
谢谢你提供”大概上涨60%“的较为精确的数据，如果把这个数字代入这个房例，55万x60%=33万。其他计算大家可以自己算。
讨论至此，我只能重复一遍讨论开始时的表述作结。”从投资的角度来讲，你的例子是有利于房地产的，但是具体计算却偏向股票，不能令人信服。“
谢谢。

hemingyong

请发短消息，给我联络方式。

维度传媒

uva2007

现在是2017年11月，这房子现在摆能摆到110万-120万。

vicgolfer

回头看看5年前这个帖子真有意思。2012年11月，房管局公布的平均房价是629,013，5年后的2017年10月，854,833，共涨36%，年平均7%多点。

维多利亚房地产网（维房网）有专门的市场趋势，分独栋、公寓和联排，过去1、5和10年。
http://vicfang.com/market_trend.php

这个趋势还会不会继续？只有天知道，我们在这里白讨论，白撕。

zcc

当年我是第一个回复的，现在五年过去了看看真有意思

涨啊。。。。必然涨啊

kking

其实维多利亚和温哥华大区的房价处于北美最高位，也是客观钢需的合理性。
人口是第一要素，美加两国，墨黑穆亚非拉杂裔人口比例低于50%的大城市，只有9个。
温哥华，多伦多，蒙特利尔，渥太华，卡尔加里，埃德蒙顿，西雅图，盐湖城，明尼阿波利斯，旧金山。气候地理是第二要素，靠海靠雪山，不闭塞，不是沙漠，不太冷不太热的地区，最后只剩下温哥华，蒙特利尔，西雅图，旧金山。但是加州的弯曲墨黑比例还是太高，
选来选去，最后基本就是西雅图和温哥华这片大区，西雅图城市比较落后而且治安很差，城市面貌和生活水平根本不能跟温哥华和维多利亚比。
所以，从2008年开始在温哥华和维多利亚囤积的房子，现在都大涨许多。当时就是个天注定的势头，但是很多人又不舍得放手出售京沪原住地的房子而已。

freedom_2008

引用:

原帖由 kking 于 2017-11-17 09:37 发表
其实维多利亚和温哥华大区的房价处于北美最高位，也是客观钢需的合理性。
人口是第一要素，美加两国，墨黑穆亚非拉杂裔人口比例低于50%的大城市，只有9个。
温哥华，多伦多，蒙特利尔，渥太华，卡尔加里，埃德蒙顿 ...

“墨黑穆亚非拉杂裔人口”？ 神马意思？ 华人不是亚洲人吗？

kking

主要还是当地人口结构，以及各大城市里的华裔结构不同。
美国非洲裔黑人是华裔人口的10倍，美国墨西哥裔是华裔人口20倍。
而且华裔移民美国和加拿大的阶层也不一样，美国没有对华的技术移民通道，所以移民美国80%华裔是难民政庇偷渡类的底层华裔，这与温哥华，多伦多以国内中上产阶层组成，来了就买房的华裔移民人口不是一回事儿。象卡尔加里，渥太华，埃德蒙顿这些加拿大城市80%左右人口是本地英欧裔白人人口，多伦多，温哥华也是70%以上的白人人口和华裔中上产移民人口组成。美国几乎所有大城市里墨西哥裔和黑人裔就占据50%以上人口，卫生，治安，环境都极差，这些地方的美国华人大多数是底层难民类移民，所以仅从大城市来说，美国没有可以宜居的城市。那么就有了，过去，现在和将来，房价肯定是温哥华，多伦多会继续吸引美国，欧洲和华人的中上产阶层和购房阶层的移民。

freedom_2008

"国内中上产阶层，来了就买房的华裔移民"，包括那些在这儿买了豪宅，但不报该在这儿上税的国内财产收入，开着宝马去领免费东东的土豪们和家人们吗？  不少加拿大人（华人和白人）觉得这些人不如在这儿辛勤劳动的难民移民。

jamesliu

hui