linafeng

嗬嗬，看到大家对银行这次开始提高房屋贷款的热烈讨论，我也来凑个热闹，对几个大家讨论的热点说说我的看法。

1。 对于准备买房的朋友，强烈建议大家要提早到银行做一个pre-arranged mortgage（PAM）。

提出这种房贷申请，你无需提供任何的财产和经济收入证明，银行只是记录你口头提供的信息，然后给你一个书面证明，告诉你所能获得银行贷款数额，每月还款额和利率。

PAM提供的都是固定利率fixed rate, 并提供90天左右的利率保证。因为银行不会用PAM向客人保证90天的浮动利率。这样的好处，就拿这次加息的例子来说吧，即便一天之差，银行加息了，你也仍能保证拿到4.75%的好利率。根据加拿大银行的历史数据，90天之内银行公布利率连续调整2次的也是发生过的。

有了一个PAM的利率保证，才能放心得去看房子。

2。买房卖房，要看的是“are you ready or not”。

有太多的朋友和客户都会问我这样的问题。“利率低了，我是不是该买房了呢？”“现在房价那么高，我是不是要等它降低点儿再买房子？”这个时候我都会反问他们，“你自己准备好了吗？”我们说“天时地利人合”，无论这个时期房价如何的低，利率如何得好，如果你自己还没准备好决定要买，也是白搭。反之，如果你已经有这样的实力和考虑，而现实情况也的确需要有自己的住房，那么哪怕是在房价和利率都高升的时候，你也一样可以去买。

3。"fixed or variable? open or closed? should I lock in now?"---嘿，机会只有一次！

我们的房屋贷款都是合同制的，大部分的情况都是3年，5年，7年。为什么我强调说“机会只有一次”？你任何的决定都只有一次机会。如果你决定fixed closed mortgage，至少三年内（因为合同通常至少都选择3年的）你不能免费改变你和银行间有关年期和利率的合同。如果你决定variable open mortgage，合同期内你也只有一次机会可以免费lock in成fixed mortgage。但是无论怎样，3年，5年，7年都是很长的一段时间，其间利率的变化是无人可预测的。你要清楚你是不可能“什么好处都全占的”，最贴近的比方就如我们买卖股票。

在作决定之前，自己要有对市场利率走势的认识和一定的风险评估。

首先，市场利率走势认识。说实在，三五七年真的是很长的时间，天知道利率会发生什么变化。我们都是平民百姓，什么“金融风暴”“次按危机”都好像是突然间出现在新闻上，然后利率就突然间发生了强烈的变化。对一般人来说，这跟突发而没有预告的地震一样没什么区别。从05年底prime rate3.25%一路开升到06低年的6.25%，然后再降到今年6月的4.25%，现在说话又听说要开始升了。但是我相信能解读这prime rate未来升降密码的能人毕竟不多，所以以此作为决策标准的可行性不大。

其次，评估自己的风险承受能力。我就列举几种情况的可能风险：

1）选择variable。

风险一：还款摊还期会延长。你的利率会随着prime rate浮动，prime rate升高了，你的利率就会升高。

据个实际的例子，我们都知道variable mortgage，贷款人每个月还给银行的还款额也是固定的，比如每个月都是$1500，里面可能包括$600还Principle和$900还inerest两部分。现在的prime rate时4.75%，摊还期是40年。如果利率涨了，那么很自然，你这$1500里就有可能变成了$500还本金，$1000还利息。换句话说，如果利率涨了的话，你偿还principle部分的还款额就会降低，你还清贷款的的时间就会拖长。当prime rate涨到某一个点的时候（就是我们说得trigger rate），你的每月还款额就有可能连还interest的部分都不够了，这时候银行就会通知你，要提高你的每月供款额了。

风险二：错过了之前较好的fixed利率。

你开始的时候不选择fixed，虽然你有一次机会可以免费lock in。但是就要以当时的posted fixed rate来获得discount了。如果一天前银行的3年fixed posted rate是6.25%，今天就变成了7%。假设银行给你的三年fixed rate是posted rate 减2%的话，那你也只能以今天的公布利率，拿到优惠后的5%，而不是4.25%。能掌握实际及时lock in是不错的事，但是能真正做到的，我只能说是“运气”大于“实力”。

2）选择fixed。

风险一：不可多还或提前结束合同。

你与银行签的fixed mortgage合同，简单的说就是银行承诺合同期内给你固定的利率，但是你也承诺要给银行交纳所要的利息。所以你不能想prepay多少就多少；想把房子卖了，就随时结束mortgage。要付出代价的！通常2到3个月的利息。

风险二：不可无条件转成variable。

要有能承受利率下调的能力。假设如果半年后利率就开始下调，下调多少的范围以内你可以承受？因为你的是fixed rate，合同期内是不可变的，当别人的浮动利率在不断下降的时候，你是否能沉得住气？

4。银行间要做明智的比较。

像我在其他的帖子里说明一样，选择mortgage，不要光看利率，还要看他的prepayment feature和其他的附带产品。可以这么说，银行彼此间不太会在investment product 的利率上竞争，但是会在lending product的利率上尽其所能。所以，应该先看银行贷款的特色和服务是否合适你，然后再坐下来谈你认为合适的利率。银行都会尽量的match竞争者的利率，如果真的最后该银行真的有那么微小的差距而坚持无法给到竞争者的利率的话，那么他们必定是自信自己的产品有过人之处，这就是你要留意的地方了。

嗬嗬，小小看法，多多包涵！


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