linafeng

安居置业三部曲-关于房屋贷款

步骤一：预先安排你的房屋贷款。

在你兴奋激动地开始物色你的dream house之前，你应该先对自己的房屋贷款有个基本的计划和了解。所谓的“看菜吃饭”，你要清楚地了解：

• 你目前的财政状况（total debts and liabilities）和合格的信贷评检(debt servicing)，以及你所物色的物业的估值（purchase price）
• 你可以从银行获得多少贷款( mortgage amount)
• 你的还款利率是多少，选择什么还款计划和贷款年期
• 你的每次还款额是多少

为了获得这些问题的答案，你必须到银行里咨询房贷业务代表，并要求他们给你做一份“预先安排房屋贷款”（Pre-arranged mortgage）。这是免费的银行服务。在满地可银行Bank of Montreal的Pre-arranged mortgage，你可以获得你选择的贷款年期所订明的利率长达90天。也就是说银行给你一个利率，并对此做出90天的承诺，即使市场上的房屋贷款利率在这段时间攀升，只要你着这段时间内set up你的房屋贷款，银行都会给你承诺的那个利率。而如果在这段时间之内，市场利率在你所提取房屋贷款款项前下降了，你也将自动获得现时的最低的公布利率。

在这里请大家注意，银行只对fixed rate mortgage向客户提供Pre-approved mortgage，如果你想做的是variable rate mortgage的话，是没有银行会给Pre-approved mortgage的。因为银行不可能对variable rate向客户提供90天的guarantee。


有了这个利率的承诺和你所有贷款情况的了解，你就可以放心的在这90天之内四处物色你的“dream house”了。

房贷误区：“你能给我的最低利率是多少？”

这是我在银行工作这么久以来，发现所有进来询问房屋贷款的客人问得最多也最关注的问题。他们大多数人会以这个问题的答案来作为他们选择贷款银行的唯一标准。这其实选择房屋贷款的一个误区。我们说比较利率，当然无可非议，较低的利率是比较好，但是房屋贷款除了利率之外，还有很多其他的考虑因素。一个具竞争力的利率固然重要，但能够制定一个既可反映你的目标，同时又可为你节省金钱，好让你负担的来由方便的房屋贷款计划同样很重要。这问题我在后面会给一个很详细点的介绍。

步骤二：首期（Down Payment）付款选择

首期付款是你到银行办理房贷时要支付的部分房价的一笔过款项。而视乎你首期付款的金额大小，你的房屋贷款可分类为“一般性”（Conventional：首期付款额为房价20%或以上）或“高比率”（High Ratio：首期付款额在房价20%以下，并必须办理违约（default）保险）房屋贷款。

要取得首期付款的方法有很多：

• 1。“置业自住计划”（Home Buyers’ Plan）

· 你可引用“加拿大海关及税务局”（Canada Customs and Revenue Agency）的“置业自住计划”（Home Buyers’ Plan），使用你的“注册退休储蓄计划”(RRSP)作为首期付款。
· 作为符合资格的首次置业人士，你可从你的计划内免税提取高达$25,000元的款项。
· 你的配偶也是用相同方法提取款项，那么你们俩人合共便有$50,000元的首期付款
· 如果你在提取款项后15年之内将款项全数归还于你的RRSP内，你便无序缴税
· 第一期还款必须于提取你的房屋贷款后第二年结束之后的60天内缴交

• 2。短期投资项目
• 3。储蓄账户
• 4。父母/祖父母馈赠 （gift money）
• 5。房屋贷款贷方现金回赠（CashBack）

BMO具有非常灵活弹性的房屋贷款计划，视乎你现有可以用作首期付款的金额，你可以选择低至5%首期的低费用“高比率”房屋贷款计划。而且BMO满地可银行更明白到，在你需要一段时间才可以储蓄到一笔数额相当的首期付款的当儿，房屋的市场价格可能已经显著攀升，所以BMO更推出“5%房屋贷款计划”(5% Down Mortgage)可让你拥有自己的梦想家园而无需要等待多年的储蓄。同时，你的房屋贷款费用将包括违约(default)保险费用。

步骤三：选择能适合你需要和负担的特色和计划

正如我之前提到到，选择一个房屋贷款，除了比较各银行提供的贷款利率外，一个适合你个人所需和负担的房屋贷款计划也是首要选择，无论是着眼于稳健性，弹性或是两者兼备。银行提供的年期，选择众多，有6个月到18年不等。
v 如果你认为利率将会下调，一般而言，较短的年期便较为吸引。
v 如果房屋贷款还款额的稳定性对你的预算是更为重要和可以使你安心的话，较常年期便较为适合。

通常我们的房屋贷款中会有很多银行术语，大家可能不太了解，这里我给大家一点解释(source from BMO An Introduction to Mortgage)：

房屋贷款选择	详细资料
活期（Open）	v可让你随时多还部分金额或清还全部房屋贷款而没有预还收费（Prepayment charge）
定期（Closed）	v只按期还款，或只会预还有限度的金额 v提供一个较相同年期活期房屋贷款计划低的利率
可调期（Convertible）	v提供一个较相同年期活期房屋贷款计划低的利率 v可选择转为一年或更长年期的固定利率定期房屋贷款计划而不用收费
固定利率（Fixed Rate）	v利率维持不变，直至你选择的年期完结
浮动利率（Variable Rate）	v利率随银行的最优惠贷款利率（Prime Rate）而变动。 v还款额通常在既定年期内固定不变

那么我们怎么才能选择一个最能配合自己的需要和目标的房屋贷款计划呢？

固定利率房屋贷款计划（Fixed Rate Mortgage）

	活期（open）	可调期（convertible）	定期（closed）
可考虑如果你：	v希望获得最高弹性 v正考虑出售你的房屋 v希望预还超过你贷款额20%的数目 v相信利率将会下调	v希望可以留有选择 v希望获得较相同年期的活期房屋贷款计划更低的利率	v希望能明确作出预算 v希望安心知道你的贷款利率在选定的年期内不会调高 v希望获得一个低过相同年期的活期房屋贷款计划的利率
特色	v可让你随时提前归还部分或全部房屋贷款，而没有预还收费 v可让你随时转为其他年期而不用收费	v可让你随时转为一年期或更长年期的固定利率定期房屋贷款计划而不用收费 v20+20预还特色*	v在你所选择的年期内，利率及还款额固定不变 v20+20预还特色*
年期	v6个月 v1年 v18年	v6个月	v1至7年 v10年

浮动利率房屋贷款计划（Variable Rage Mortgage）

	活期（open）	定期（closed）
可考虑如果你：	v希望获得最高弹性 v正考虑出售你的房屋 v希望预还超过你房屋贷款额20%的数目 v相信利率将会下调	v相信利率将会下调 v希望享受银行所能提供的最低贷款利率
特色	v可让你随时提前预还部分或全部房屋贷款，而没有预还收费 v可让你随时转为其他年期而不用收费 v还款额通常在贷款年期内固定不变	v还款额在贷款年期内固定不变 v20+20预还特色* v可随时转为固定利率而不用收费
年期	v3年	v5年

(source from BMO An Introduction to Mortgages)
更多资料请参阅bmo.com的online MortgaeMate和Mortgage Calculators
http://www4.bmo.com/personal/mortgage/tools/mortgagemate
http://www4.bmo.com/cgi-bin/mortgage/howmuch.cgi
http://www4.bmo.com/cgi-bin/mortgage/cruncher.cgi

*20+20预还特色：
这是BMO提供的一个特色预还优惠。选择有这种特色的房贷计划，你可以尽早免除房屋贷款的束缚。

首个“20”是指你可以选择在每个日历年度免费行使一次，要求增加你的房屋贷款还款额（本金+利息），高至现行还款额的20%。比如说现在你是每个月还款$1000，那么明年你都可以要求银行一次，增加你的还款额最高至$1200，后年，可以要求增加到$1440，以此类推。

第二个“20”是指你可于每日历年度额外归还最低$100，最高为原定房屋贷款本金（Principle）的20%的款项，而不用收费。比如，你获得的银行贷款额是$300,000，那么每一年，如果你口袋里有闲钱了，就可以预还一共高至$60,000的房贷额。当然不是说一下子预还这么多的钱啦，我见过大部分的客户都是不时地进来银行，$500，$1000这样的付Lump Sum payment。

像这样的20%预还本金计划，据我所知还有HSBC和CoastCapital有。在详细比较之下，HSBC的预还计划是客户预还进本金的钱，将来如果有急事要用的话，是不允许再取出来的。但是BMO的Mortgage Cash Account是可以允许客户再次取出的。CoastCapital也说可以允许客户预还本金20%，但是只允许客户在mortgage anniversary date的那一天做一次lump sum付款，而BMO是没有时间和次数限制的。

BMO把这个预还款帐户称为Mortgage Cash Account，详细的介绍请参看：http://www.victoriabbs.com/bbs/viewthread.php?tid=20238&extra=page%3D2


通过对各种各样贷款计划地了解，大家可以更清楚了解，贷款利率不是唯一比较标准。银行与银行间进行利率比较时，也要记得“apple to apple，orange to orange”。认真比较之下，你可能会发现在给你4.5%的银行比给你4%的银行利息省得更多。



可节省金钱的还款策略(source from BMO An Introduction to Mortgages)

三部曲奏完，你也办理好的你的房屋贷款，住进你舒适的家了。慢着，不要忘了动动脑筋想想如何可以节省你金钱的还款策略。

以下的三个例子是根据一个$100,000的房屋贷款计划，利息以7%，摊还期为25年计。

1．增加你的还款次数。
你还款的次数越频密，就越早还清你的房屋贷款。把你的房屋贷款次数增加到每星期一次，每两星期一次或每半月一次，都可以为你节省要付给银行的利息。比方我们说的每星期加速还款是以你现在每月还款额除以四计算。表面看来你付出的还款额并没有什么变化，但是实际上你却节省了相当可观的利息。

	每月还款	每星期加速还款
还款额	$700.42	$175.10
房屋贷款清还期	25年	20年5个月
利息总额	$110,125	$85,990
节省利息		$24,135

2．缩短你的摊还期（amortization）
在加拿大，买房的人通常将25年作为清还房屋贷款的目标。但是如果将摊还期缩短5年或10年，你会发现成本方面会有极大的分别。

	摊还期
	25年	20年	15年
每月还款额	$700.42	$769.31	$893.255
总还款额	$210,125	$184.634	$160,785
利息总额	$110,125	$84,634	$60,785
节省利息		$25,491	$49,340

3．“20+20”预还优惠
参考我之前的介绍。

预还款项选择	标准25年摊还期	首个“20”-增加每年还款额20%	第二个“20”-每年预还本金20%	同时使用“20+20”预还
房屋贷款还款期	300个月	97个月	55个月	49个月
利息总额	$110,125	$34,209	$18,363	$17,316
节省利息（相对25年摊还期）		$70,916	$91,762	$92,809

由此可见，根据每个家庭不同的入息情况，只要我们能明智的选择贷款形式，就可以在轻松负担房贷之余，拥有我们的梦中家园。



-----------------------------------------------
银行账户信息，定存投资，个人贷款，房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复，可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
Tel:（250）405-2181   
lina.feng@bmo.com

linafeng