hemingyong

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原帖由 vicgolfer 于 2012-10-15 15:05 发表
就以本thread的房子为例，2004年55万买，今年72万卖，就算没有什么经纪费，税收之类，简单起见，涨幅为33%，8年，一年约4%，这个涨幅大不大？定期存款都有这个回报率，同期的Nasdaq翻了一倍多。不投房子，有很多可以 ...

我恰恰以为，从投资的角度来讲，你的例子是有利于房地产的，但是具体计算却偏向股票，不能令人信服。
我们知道，房地产投资相比其他类投资，有两把利剑，一是金融杠杆，二是对冲通涨。就是说，1），在有20%首付11万现金的情况下，可以买到55万的房子，但是只能买进11万的股票。2），在计算物价时，房价统计在内，是整体和局部的关系。房价涨4%，等于没涨，至少政府这么看，如房东合法合理地被允许涨4%的房租，再从此房同期市场平均涨幅看，4%也算是低的，怎么都会有的。但是房价年涨4%，不等于投资回报为4%。
房地产投资回报，有两部分，一是基本收益，二是市场红利。基本收益来自经营管理，通过选房，买房，修房，租房，管房，得到债前回报，比如6%，还去贷款利息，比如现在是3%，还剩3%X55万=16500，11万本金的利息交给自己，11万X3%=3300，两相加约为2万，8年就是16万。市场红利是72-55=17万。8年总回报为33万。如果当年买了Nasdaq,翻一倍11X2=22，减掉本金还剩11万。这11 万连17万都没赶上，更不用说与33万相比。如果当年定期存款，至多与通胀同步，收益还不到11万的半数，那叫没有回报的甚至亏损的投资（如果你喜欢把钱借给银行而不是把钱从银行借出当作投资的话）。

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在这个房子的房价由55万上升为72万的8年中，维多利亚的房价翻了一番，就是说平均年增长10%，而不是4%。如果是5%的首付，很多人是这么做的，就是3万，8年后回报仅算市场红利17万，赶超600%，Wow!  如果碰巧，你的房价翻了一番，而不是这个例子30%几，很多朋友都碰上了，那是百分之几百？Wow!!
我确实没有花太多的时间把很多数据准确地收集起来，分析给大家看，那时的利率是6%，但债前回报也可以是9%。在此我们只是做了一个可能的比如，把问题简单化而已。我们之所以重视基本收益，是因为这是决定能否进入房地产市场的最为基本的，最为重要的功课之一。房地产长期大势是向上走，但具体到明天是涨是落，谁能说得准？而利率是多少，房价是多少，租金是多少，税是多少，费是多少，经营成本是多少，投资者的时间和精力是多少，这是大体可知的，临渊羡鱼莫如退而结网，结好网，可下海搏潮涨潮落。

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回复41#
在前面给出的例子里，房价疯涨了8 年，进入了这个市场的投资者，如果不算，都不相信是多少回报。可你偏偏要用同期的股票，存款来比，现在又说不能把那只成熟的金橘子和不太熟的青苹果相比；前一句说不能用有杠杆的房产和没有杠杆的股票比，后面又说任何投资都可使用杠杆，甚至把借margin与借房贷看作是一样的杠杆。当然，你可以认为，你说的任何话都是对的，你做的任何投资都是对的。
我们知道，杠杆这东西，有两个基本功能，1）是把不可能变为可能。你没有55万，买不到那个房子，但是你有11万，或5万，甚至3万，就有了支点，就把银行的52万撬起来了。你有3万可以买股票，可以借margin,但不能多于3万，更像翘翘板。2）是放大功能。还贷到若干年后，还可以重贷。没有功能1），95%以上的人一辈子也买不起房，但99%以上的人都可以存款，买股。
从投资方法看，房地产是通过实体看数字，而股票则是通过数字看实体，它们相通部分是经营管理。当然炒股有技术分析党，炒房有市场预测派。其实，市场时有偏爱，投资者各有所长，在一个开放的 空间里,延续的时间中，只有回报才能说明对错。

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我们尊重专业人士，不论是投资顾问，贷款经理，还是地产经纪。我们也尊重所有愿意分享自己的观点和经验的网友。
谢谢你提供”大概上涨60%“的较为精确的数据，如果把这个数字代入这个房例，55万x60%=33万。其他计算大家可以自己算。
讨论至此，我只能重复一遍讨论开始时的表述作结。”从投资的角度来讲，你的例子是有利于房地产的，但是具体计算却偏向股票，不能令人信服。“
谢谢。

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