vicgolfer

只能说这是完全的误导，实在看不下去了：不仅15000 和13500 的差别不见了，利率也升高了1%，玩弄数字游戏。房价如果下跌，利率一般也会下降以刺激市场，这是最基本的道理。地产经纪的话永远是“现在买最好”。

vicgolfer

来分析下地产经纪的第一个例子。房价30万，付5%，1点5万，月供1430元，年供1430x12=17160。Mortgage为292,838，这一年利息成本是9634（292,838x3.29%，简单起见，用年单利计算），Mortgage变为292838 - 17160+9634 = 285,312。一年后房价变为27万，资不抵债，结论：该房会被银行回收拍卖，或者追加mortgage数额。

做Scenario Analysis，最基本的一点就是hold住其他factor不变，你说房价降10%，情况会怎么样。但你不能同时又说利率会升高1%。你应该只改变一个factor，看看有什么经济效果，而不是改变两个相互抵消的factors。

况且，房价下跌，利率提高的机会大还是降低的机会大？你问10个经济学家，10个会告诉你利率下降的机会大。所以你的第2个例子几乎不成立。

再有，更不能牵扯到若干年后卖房会收回当年的down payment，这更是不靠谱的factor。你怎么知道卖房就能收回成本甚至赚钱呢？那么多美国的法拍房又是怎么来的呢？很多人down payment血本无归。

现在该不该买房，每个人都有自己的看法，但用这样的例子来误导，实在很搞笑。

vicgolfer

刘经纪的两个例子月供我没有细算，但是可能正确，因为贷款数额不一样。话说回来，这是最低月供，比较这个指标根本没有意义，买房者在意的是房子的价值和总贷款数额，第一个例子负债是292,838，第二个是263,554，你愿意等一年少负债3万元吗？

另外，经纪们经常说租房者的租金白给了，那一年的利息呢，不是白给银行了吗？这个经纪是不会提的。

反正，如果房价在降，是买房的好时候，以小换大；房价若在升呢，也是买房的好时候，不要等到涨太多了再买，你等得起吗？不要后悔哦....自己判断吧。

vicgolfer

这越扯越远，哪跟哪啊？无非是把水搅混，搞得不太懂的人思维混乱罢了。

讨论的是你上面那两个例子，有非常大的误导嫌疑，这谁都看得出来，我要是你，直接承认就是了。

如果真要扯远点：
“如果你是租房，那永远的没有这样的机会。”这说得太绝对，经济学上讲的是机会成本（opportunity cost），我5%的首付不投在房子里，可以投在股市，高息债券市场等，也可以贷款投资，和投在房子上比较，你能说10年后谁的收益高吗？过去这十来年房地产市场好，未来十年谁又说得清呢？

“这是加拿大政府给每个公民的最好的政策，没有任何税可交。”你这里说的是房子增殖后的所得税。每年的地产税你交不交？10多年下来数额非常可观。买卖房子，4-6%的经纪费用呢？我投资股票的交易成本只要几十元而已。还有更重要的，加拿大政府并不傻，加拿大和美国对房屋拥有者的区别，美国是要交增殖所得税，但每年的利息费用可以抵扣收入，而且是税率最高的那部分，这是变相返还-对于你上面例子中交5%down payment的人，美国的做法会更实用；还有，如果房子没有增殖，那无增殖所得税这块根本就没有作用，但每年的利息费用抵扣收入，却是实打实的。

扯RRSP就更远了，RRSP里面的钱本来就是税前的收入，拿出来当然要交税，怎么能compare orange and apple？

本来不想抬杠，只是看到你上面那两个例子太搞笑了，把看客当傻子，皇帝的新衣一样，实在忍不住了我才跳出来。

vicgolfer

就以本thread的房子为例，2004年55万买，今年72万卖，就算没有什么经纪费，税收之类，简单起见，涨幅为33%，8年，一年约4%，这个涨幅大不大？定期存款都有这个回报率，同期的Nasdaq翻了一倍多。不投房子，有很多可以投资的地方。

vicgolfer

38#的问题是用一个使用杠杆（leverage）的投资（11万，再借44万），和一个不使用杠杆的投资（股票，只有11万投资），进行比较，两者风险完全不同，required rate of return不一样，投资额也不一样，比较orange和apple，怎么比？

任何使用leverage的投资，最基本的投资分析，应该是分析如果涨了，最后收益会是多少，如果跌了收益会是多少。不要说房地产永远不会跌这样的话 - 那是经纪说给客人听的鬼话。

你再分析一下你的例子，如果跌了点呢？杠杆的作用，就是把效果放大，涨了会多涨一些，跌了会多跌一些。不要只拿一面出来说，房子永远会涨吗？！

具体数据我就不分析了，基本概念都是错的。

还有，你说投资股票不能借钱，这也不对，你完全可以用margin，随便去问一个full service的broker。和房子一样，只要你的equity还在，就会有机构借给你钱。借钱是银行和一些投资机构的主要业务，你不用求他们的。

任何投资都可以用杠杆，也可以用来抵抗通涨，不是房地产专有的，我不是反对房地产投资，毕竟是各人的事investment和financing是两个分开的概念，不要混淆。

vicgolfer

不扯了，浪费时间，本人也算正规科班MBA的investment专业出身，这么简单的道理都讲不清楚，惭愧。

有点好奇的是，房地产“10年疯涨，翻了一倍”，这个数据是怎么来的？我查了Victoria Real Estate Board的历史数据一栏，从2003年到2011年，大概上涨60%左右，2012年的年度报告还没有出来，月度报告已经到10月份，跌幅大大超过10%，那过去10年就在50%上下。
http://www.vreb.org/mls_statistics/historical_statistics.html
你的数据哪里来的？

vicgolfer

回头看看5年前这个帖子真有意思。2012年11月，房管局公布的平均房价是629,013，5年后的2017年10月，854,833，共涨36%，年平均7%多点。

维多利亚房地产网（维房网）有专门的市场趋势，分独栋、公寓和联排，过去1、5和10年。
http://vicfang.com/market_trend.php

这个趋势还会不会继续？只有天知道，我们在这里白讨论，白撕。