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标题: 为什么要用GC? 车库改卧室进程-- 房友谈房（四） [打印本页]

作者: hemingyong 时间: 2013-7-7 16:46 标题: 为什么要用GC? 车库改卧室进程-- 房友谈房（四）

general contractor,或builder就是总承建商，是相对装修工和各专业工种contractor而言，我们不妨简称为GC。我们知道，在建筑装修行业，只有电工，水工等少数几个行业，要有专业执造才能执业，而其他各科却无需专业认证，所以他们的质量要靠有执造的GC来监督。
在造房或翻新中，各工种轮流配合上阵，从设计，选材，采购，比价，到施工的时间，人工安排，要有GC来指挥。
道理很简单，拍电影有导演，合唱有指挥，看病有家庭医生或叫GP,做生意要有老总。造房修房，怎么就不要GC呢？过去一两年，我接到不少求助短信。试举几例：
1，是一小的加建工程，contractor不是合格的GC,市里检查每每通不过，还与电工发生冲突。留下烂摊子给房主。
2，是一翻修工程，阳台地面漏水，台下的房间已近完工，基础墙漏水，里面墙已完工。房主居然不觉得是个问题。
3，没有许可，搞违章加建，被市里抓住拆掉。
4，卫生间翻新，水管，防水，瓷砖凭想象自由创作，没有章法，被聪明的房主发现，重做。
发生这种事情的原因，是房主过于相信那些contractor,不知道很多人自称专业，并不专业，听上去便宜，并不便宜。不专业的特点是抄近路，走弯路，不上正路。

作者: 2seattle 时间: 2013-7-8 04:52

六月份Reader's Digest上关于行业信任度上，这个行业的信任度极低。只有10%不到的是好的。贪便宜肯定要吃大亏。

作者: MrGrant 时间: 2013-7-8 07:29

作者: radishj 时间: 2013-7-8 08:51

到哪里可以找到general contractor呢？
怎么能知道他是不是一个合格的GC呢？

谢谢

作者: hemingyong 时间: 2013-7-8 13:36 标题: 回复 2# 的帖子

谢谢2seattle提供有益信息。90%不太好的人或公司，有的是经营理念有问题，有的是技术水平较低，有的是缺乏实践经验,有的是被误解。

作者: hemingyong 时间: 2013-7-8 21:15 标题: 回复 3# 的帖子

谢鼓励。

作者: hemingyong 时间: 2013-7-8 21:42

引用:

原帖由 radishj 于 2013-7-8 08:51 发表
到哪里可以找到general contractor呢？
怎么能知道他是不是一个合格的GC呢？

谢谢

近在眼前，远在天边。哈哈。

是否合格？一是看他的业绩，过去二年，五年，十年造过的房子，做过的装修，价值多少，质量如何，档次高低。二是看他的团队，是否专业，有效，可靠。三是看他刚完工和正在进行的若干工程的客户评价。
谢谢。

作者: 2seattle 时间: 2013-7-9 23:55

可以要以前客户的电话，做一下reference.

作者: hemingyong 时间: 2013-7-10 19:15 标题: 回复 8# 的帖子

查reference是个好方法，但最好是让他随机给出，而不是特定的。谢谢。

作者: hemingyong 时间: 2013-7-10 20:29

好些朋友以为gc是中间人，直接找各行业的contractor可以省钱，其实并不尽然。1，作为sub-contractor,更愿意给gc工作，降低收费，原因是省时间，效率高，交流通畅，付账可靠，重复生意。2，材料供应商，给gc批发价，而给一般顾客零售价。3，gc为顾客提供的规划建议，组织监督安排等工作，创造价值。
gc的服务，大体有：1，买房时的咨询。新房的建造，装修的档次，价位，质量如何。旧房的现状如何，翻新改造的可能性，费用如何。如果说，验房师重点是查问题，gc则重点发现房子的潜在价值，尤其是投资房，成败全看能否淘到宝，不可理解的是大多数人买房时愿意用验房师，却少有人用gc。 2，装修的咨询。包括规划，可用的专业人士，材料的选择和渠道。 3，管理服务。4，监理服务。5，承建，承包服务。

作者: hemingyong 时间: 2013-7-24 23:47

很高兴看到此贴引发vicgolfer先生的长篇感想，不是抬扛，能不能说来听听，在使用了gc的服务1，2，4后，还说没用gc，你是怎么想的。
如果有这么一种机制，gc只收一定的管理费，所有材料，人工的账单由房主直接付，房主享受gc的折扣，你还会觉得多数gc会做违背客户利益的事，做不顾自己信誉的管理和承建业务吗？不要忘了，房主可能一辈子只造一次房子，但对gc来说，这一个却是下一个的阶梯，下一个的推荐信。
房子修完住进去后，说建筑的质量好坏，是事前说不清，事后看不出的东东，那是你vicgolfer先生的房子。自己喜欢就好。

作者: hemingyong 时间: 2013-8-8 17:53 标题: 改造车库

让我们回到正题，用实例来分享造房修房的经验。如果你是contractor,看出有什么错误，请指出，如果你是房主，认为不要gc的眼光和指导可以造房修房，请不妨试着耐心一看。我既是顾客又是gc,希望与网友们互相交流，互相学习，各得其所。
很多房主都喜欢改造车库，以增加实用面积。
现在有这么一个车库，想把它改为带卫生间的房间，车库上面有一房间，高六呎，问题是，六呎能住人吗？怎么把六呎改为八呎或至少七呎呢？造价大概是多少？牵涉什么trade?怎么做最值最好？

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作者: hemingyong 时间: 2013-8-8 19:31

六呎显然是低了些，房主想来想去，觉得花个几万刀，做出两个带卫生间的房间还是值得的。他们打算把车库的ceilingj降低一呎，楼上楼下就是七呎了。但是gc 却说应该向上找空间。于是，framer来了，结构工程师来了，水工来了，然后设计图有了，预算有了，建筑许可有了。
今天开工了。
要向roof space 要空间，怎么要？请跟我们一步一步向前走。也请提出你感兴趣的问题。

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作者: hemingyong 时间: 2013-8-10 08:52

所谓向roof space要空间，就是要把三角形的桁架truss，改成人字形的木梁。
通常，房主想不到这招，也不敢想，但是在专业人员的眼里，不仅可行，而且可靠。我们拿出方案后，结构工程师设计，框架木工施工。
上面的照片是揭开灰墙板后的桁架，很典型的三角形结构。下面的照片，是竖起临时支撑，锯掉占据空间的木架。

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作者: hemingyong 时间: 2013-8-10 21:19

拆除车库门后，发现开口处两边重叠放了三块板，看来原计算有误，而且都埋在水泥地下，因此开始腐烂。所以必须把它们锯开，掏出。

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作者: hemingyong 时间: 2013-8-13 20:22

把埋在地下已有部分腐烂的木头掏了出来。然后在原车库门的地面，做一条六吋高的水泥墙基。预留三个螺栓，以备锁住新做外墙。

图片附件: [在原有水泥地上钻空钉钢筋] 20130813_095904.jpg (2013-8-14 16:30, 361.02 KB) / 该附件被下载次数 0
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图片附件: [在新浇水泥凝固前放螺栓] 20130814_081647.jpg (2013-8-14 16:36, 323.86 KB) / 该附件被下载次数 1
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作者: hemingyong 时间: 2013-8-14 16:57

再看楼上，拿掉了部分桁架，空间变大了。

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作者: hemingyong 时间: 2013-8-16 17:06

屋顶的框架改好了，车库门改成了墙。

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作者: hemingyong 时间: 2013-8-20 21:57

车库的地，坡度太大，无保温，无防湿，没办法，挖开重做。

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作者: hemingyong 时间: 2013-9-3 21:36

排好下水管，放塑料薄膜和泡沫塑料保温。

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作者: MrGrant 时间: 2013-9-3 21:45

赞，学习了，这都能改啊。。

作者: happyjasmine 时间: 2013-9-3 22:19

请问：车库上方或车库最里面的内墙后有卫生间，是不是在车库加多个卫生间容易些呢？谢谢！

作者: hemingyong 时间: 2013-9-4 05:23 标题: 回复 21# 的帖子

谢谢，是比较费时，费劲，费钱。开工前曾建议房主放弃，但算来算去，是得大于失，还是决定开干。

作者: hemingyong 时间: 2013-9-4 05:37 标题: 回复 22# 的帖子

如果是只加卫生间，会容易一些，但要改成房间，什么都按code做，就和这个车库部分差不多了。谢谢。

作者: Tom62 时间: 2013-9-4 09:54

请问：
车库加多个卫生间下水如何解决（两者不是一个地基）？

作者: hemingyong 时间: 2013-9-4 18:25 标题: 回复 25# 的帖子

不太确定你的问题，请具体说一下情况。

作者: happyjasmine 时间: 2013-9-5 15:38

引用:

原帖由 hemingyong 于 2013-9-4 05:37 发表
如果是只加卫生间，会容易一些，但要改成房间，什么都按code做，就和这个车库部分差不多了。谢谢。

谢谢。本意是想将车库靠近最里面的内墙隔些空间加个卫生间。同时有25楼所说的问题：就是车库的地平面和房子里面的地平面不在同一个水平面上，车库地平面比房子内的地平面低。排污会不会有问题？如在车库内加卫生间，是否要加高地面至与房子内的地面同一水平面才可以呢？谢谢！

作者: hemingyong 时间: 2013-9-5 17:16 标题: 回复 27# 的帖子

车库的地平比房子里面的地平低，通常是房子里面有木板的sub-floor ，下面是crawl space，原卫生间的主要下水管道在crawl space 里进如地下，多半会低于车库地平。
如果是在地下室里加卫生间，地下室地平低于主要下水道的可能性增加，解决的办法一是垫高卫生间地平，二是用泵排污。谢谢。

作者: happyjasmine 时间: 2013-9-6 23:02

引用:

原帖由 hemingyong 于 2013-9-5 17:16 发表
车库的地平比房子里面的地平低，通常是房子里面有木板的sub-floor ，下面是crawl space，原卫生间的主要下水管道在crawl space 里进如地下，多半会低于车库地平。
如果是在地下室里加卫生间，地下室地平低于主要下水 ...

学习了，谢谢指导

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