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标题: 移民生活之理财:还房贷的经验教训(1) (zt) [打印本页]

作者: lovevictoria 时间: 2009-3-19 11:30 标题: 移民生活之理财:还房贷的经验教训(1) (zt)

我不是投资理财专家，不过我偿还房屋贷款mortgage经历中的一些经验教训还是会对类似于我这样缺乏金融知识的人有一些借鉴作用，所以写下来与大家分享，但愿大家能从我的经历中得到一些启发。

我第一次买房是2001年8月，贷款14万多。那时我怀孕在家休息，有空时就去和住家附近Scotiabank的一个支行经理聊聊天，请教一些问题，当时她建议我们的mortgage 用open的利率，因为利率下降趋势很大，但先生没有采纳她的建议，而是选择HSBC给我们的5.8%锁定三年。我们的 closing day是9月8日，刚搬家911就发生了，利率一路下降，此时先生后悔莫及，悔不该当初不听专家的建议，但也无可奈何无法更改。这样的高利率我们坚持熬了近2年时，有个客人跟我说一定要去找银行谈，即使是罚款也可以算一算是否合算。于是在接近2年到期日时我们找HSBC我们的贷款经理，希望能够谈谈利率问题，但她推三阻四不愿与我们谈，好不容易约定的时间也不接待我们，于是我只得找他们的领导投诉，投诉后马上改变了态度，但拒绝调整利率。于是我们找开户行Scotiabank，Scotiabank的贷款经理很热情地帮我们计算了几种可能性，最后我们选择了两个改变：

1.跳槽到Scotiabank，利率为4.2%锁定2年，我们需交罚款$2000，2年节约的利息减去罚款还剩$2000。这个改变使我们净赚$2000。

2.我们把还款年限从25年改为15年。我们是每两周付一次mortgage，每月近$900多，其中$300是本金，$600是利息，所以还款2年本金还得很少，2年中我们只多还本金$6000。而改变还款年限后我们每月的mortgage只需增加十几元，但本金和利息的比例、数额反过来了，本金变成$600，利息变成$300。2年下来本来要付给银行的利息$7200变成了我们的本金。

即使不算早付本金、多付本金省下的利息，这两个改变也使我们节约$9200多，还款速度也加快一倍，而且Scotiabank的还款计划比HSBC灵活，HSBC只能在每年的到期日那一天可以还多还的本金部分，而Scotiabank可以随时还，所以我们只要有钱就往mortgage里面放，这样也能节约一些利息。2年到期时银行经理告诉我们长期利率上涨的压力比较大，因我们的本金只剩6万多，我们就选择了当时最低的4.3%锁定1年，还款年限改为5年（5年是最基本的），每月的mortgage是$1100，其中利息$200，本金$900，即使是慢慢还5年，利息一共也就$6000多，所以银行很不乐意帮我们改还款年限为5年，我跑了3次银行才搞定这个事。1年到期时我们看利率又涨了，正好大儿子的教育基金到期，可以取本金部分来用，于是就咬咬牙把全部本金还清了。

我们第一次买房的14万多贷款5年还清，头2年只还本金1万3千多，余下的13万都是在后3年还的。后3年的还款速度之所以快我觉得有3个主要原因，一是及时跳槽换成低利率，3年中的利率一直比较低，虽然不算最低但没有大的波动；二是改了2次还款年限，把很多本来要付给银行的利息变成了本金；三是我们夫妻俩都工作有一定的收入保障。

第二次买房是2007年5月，贷款20多万。决定换房后我就给我们的银行贷款经理打电话做了一个mortgage申请，星期四上午打电话，下午通知我已经得到批准，第二周星期一利率就涨了，我们7月底closing之前利率又涨了2次，所以我们选择了5.1%锁定5年。但2008年后经济越来越差，利率也一路下降，虽然open的利率低得让人沮丧，但因不愿交$6000~$8000的罚款也只能望洋兴叹。但最近我想也许该找贷款经理谈一谈，看能否降一点利息，能降一点是一点。谈总比不谈好，贷款经理给我们计算了一通之后提了一些建议供我们选择，一是交罚款$6000~$8000，可以任选低利率计划，现在最低的利率就是3.5%锁定1年；二是不交罚款但利率只能降到5.0145%锁定4年或4.9417%锁定5年；三是用credit line付每年可以多付的本金，我们credit line的利率是prime，现在prime是3%，那么现在我们用credit line付了3万多每年多还款，这3万多的利率是3%。等到7月底我们的第三个年度开始时我们再次用credit line付每年多还款，这样mortgage里的本金部分将更少，然后再根据当时的利率计算一下怎么做最合适，即使是交罚款也会比现在少很多。如果prime提高到与我们的贷款利率差不多时，贷款经理将把credit line里的钱转成第二个mortgage。经过权衡我们选择了第三个办法。

有些人不知道Credit line，不知道怎么利用credit line，那么就去银行咨询一下自己的贷款经理，我发现银行的服务经常是他们“有权保持沉默”，你不问他就不主动说，也许这是他们的职业要求，但他有义务解释你问的问题，可以放心基本上不会乱说，他也有义务做顾客要求做的事情，即使他不愿意做，但如果顾客坚持他最终还是会做。所以我们应该与自己的贷款经理保持一定的联系，不要怕麻烦，在有利于自己而不利于银行时不要怕坚持，特别是在经济形势动荡时，也许一番谈话就能使你省一笔钱。

作者: lovevictoria 时间: 2009-3-19 11:31 标题: 移民生活之理财:还房贷的经验教训（2）(zt)

没想到我关于还房贷的文章会引起这么多人关注，衷心感谢所有关心我的网友，你们的提醒、建议都使我这个缺乏金融知识的人获益匪浅。看了所有的评论后决定加写这篇文章，以回答网友们的疑惑、问题，也分享一些除房贷以外的银行经验教训。

我们做任何事情、任何决定都离不开历史背景，在股票市场经历过一番风雨后，先生曾跟我发过一番感慨：先知先觉的人赚大钱，后知后觉的人赚小钱，不知不觉的人赔钱。这句话换在还房贷上就是先知先觉的人省大钱，后知后觉的人省小钱，不知不觉的人不省钱或多花钱。一般来说我和先生属于后知后觉的人，有时还不知不觉。

对于我们来说第一次买房贷款选择HSBC给我们的5.8%锁定三年实际上是犯了两个错误，一个是利息的损失，一个是两个银行给我们带来的不便。我们的开户行是Scotiabank，即所有帐户都在Scotiabank，而HSBC的网点不多，当时不能在网上直接从 Scotiabank划账过去（现在是否可以我不知道），每次都得拿着支票去HSBC的支行进帐，很不方便。Scotiabank的户头需要保持 $2000 以上、HSBC的户头需要保持$1000以上每笔交易才不收手续费，因此每月至少必须有$3000不能动的现金，有时没留神就造成某个户头的钱低于最低不收手续费的额度，然后户头上就得多扣一堆手续费，我和先生都不是特精明、总关注细节的人，所以此事让我们烦不胜烦。后来mortgage转到 Scotiabank才结束这个烦恼。现在我们所有的东西都在一个银行，除了要签字的东西以外都可以在网上直接操作、划拨，感觉很方便。我们这样做并不一定省钱、合理，只是我们自己觉得比较方便，不需关注太多事情，也可以少一点不能动的现金。

我以前真不知道还款年限对利息和本金有那么大影响，我的一个朋友晚我半年买的房，当时他坚持还款年限设为15年，他太太还要我劝他改为25年，我还真傻乎乎地搬出银行跟我们讲的道理劝说他，直到2年后我才弄明白当初人家坚持的道理。不过先生说他知道这个朋友的精明，但因当时家里只有他一人工作，我们还要还买车的贷款（3万），也就不敢像他那么做。

有网友提到我可能算错了还款额度，实际上我们每年都多还款了，也就是5年能还清14万多贷款我总结的第三个主要原因，我们夫妇俩都工作有一定收入保障。具体情况如下：我们第一次买房的14万多贷款5年还清，头2年只还本金1万3千多，第3、4年还本金6万多，除了正常供款我们还多还了本金，最后1年还本金6万多，也是在正常供款外还多还了本金。

第二次买房是2007年5月，当时的形势是利率不断在上涨。我3月底回中国之前有个朋友说想买房，因他们是第一次买房，没经验，我就建议他们先去做一个贷款申请，锁定一个利率，但他们没听我的建议。没想到他们很快买下了一套房，更没想到买房后去做mortgage时发现只差一周利率就涨了0.24%，即如果一周前他们申请是4.7%锁定5年，而现在他们只能拿到4.94%锁定5年。我4月底刚回加拿大他们夫妇俩就来我家找我商量买房和贷款的事，当然也检讨了一番没听我的话导致的错误。他们找了很多家银行和贷款经纪，我又专门带他们去找Scotiabank我熟悉的支行manager，希望了解一点银行对经济形势、利率走势的估计，但当时所有的信息都表明经济形势不明朗，长期利率上涨压力很大。所以我当时给他们的建议是：如果有承受利率波动冲击的心理素质，就选择open 或variable，如果不想操心，就锁定利率。这也是我们后来选择了5.1%锁定5年考虑的依据，先生说懒得操心，而且我们这次贷款20多万，不可能像第一次一样很快还清，我们也没打算很快还清，因为在加拿大生活几年后我们的很多观念发生了改变，不再一心想尽快还清房贷，就选择了锁定，每周付一次。我们的朋友两口子为了选择利率计划争得几乎要吵架，最后还是选择了不操心：4.94%锁定5年。我询问了很多银行和贷款经纪，Variable最好的也就是prime-0.9，而当时的prime 很高，即使prime-0.9也不比5.1低，11月份我的另一个朋友买房贷款时他选择的利率是5.7%锁定5年，说明2007年利率一直在上涨，利率下降是2008年才开始的。所以我从来不认为我们第二次买房贷款选择5.1%锁定5年是犯了错误，第一次买房贷款选择锁定是犯错误是因为当时利率有明显的下降趋势，专家提醒了还不听，这是犯错误。但第二次不同，我不厌其烦地咨询了很多银行、贷款经纪、专家，大家都觉得利率要上涨，事实上也涨了半年多，而且当时也没有一个银行或贷款机构能够给我比5.1%更低的利率，所以我不觉得第二次选择是错误，只是我们没有先知先觉。朋友中选择variable的有各自的理由，但没有谁是先知先觉预见到2008年会发生金融危机，利率会下降的。上一篇文章没有提variable，是因为我觉得相对于利率来说open与 variable差不多，都是浮动利率。其实在做贷款时我们都咨询了很多人，把各种计划作比较，然后根据自己的实际情况进行的选择。

我们一个朋友现在在做贷款经纪，在我们去银行找贷款经理谈之前就帮我们做了一个贷款机构的申请，但计算出来的结果是不要动为好，因为变动就要交高额的罚款，所以也就打消了我们现在跳槽的念头，于是我们才去找自己的贷款经理商谈怎样省点钱。其实现在还有一个省钱的方法可以做，我们那个5.7%锁定5年的朋友就在做，只是我们嫌麻烦就暂时没做，这里介绍一下。现在可以从Scotiabank的信用卡借到一笔钱（我不知别的银行是否有），额度因人而异，利率是 0.99%，还款期是半年，每个月还有最低还款额度。借到这笔钱放到mortgage里面，享受0.99%的利率，半年后如果没钱还就用 Credit line里的钱还，这个方法对那些高利率mortgage的情况比较适合。

有网友认为我们2007年换房时房价很高，不是换房的好时机。对于自住房其实换房不会亏很多，因为通常一买一卖都会高进高出、低进低出。在高价位卖出房子，低价位再买进房子，中间没房子的时候还得租房，如果是自住、还有要上学的小孩，似乎就太折腾了。我很庆幸自己是2007年换的房，买的房符合我们的理想，又无意中进了名校区，因为是朋友介绍的私售房，价格也不贵，我卖房也比较顺利，即没耽误时间价格也算合理。2008年换房的很多人就没这么幸运，我的同事就有两个买了房卖不掉房，装修、换东西、降价还是卖不掉，不得不负担着两套房，像这样的情况我知道的还不少，与他们相比我得偷着乐了。

我们另一个深刻教训就是认为自己在投资理财方面是外行，就找专业的基金经理理财，结果亏得一塌糊涂，更惨的是还不知猴年马月才能脱身。我感到这些专业理财专家拿着高工资、高抽成，却没有任何法律法规来约束他们如果亏了钱要负什么责任，也就是说客户没有任何保障，赚了钱大家分，赔了钱客户买单，实际上是客户拿钱出来养他们。所以在此提醒各位网友，想指望别人帮你赚钱是很难的。

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