论坛首页 - Powered by Discuz! Board

标题: [实用信息] 在加拿大买房的流程以及相关费用 [打印本页]

作者: 地产经纪sunny孙 时间: 2016-9-19 10:01 标题: 在加拿大买房的流程以及相关费用

经常会有客户问，在加拿大买房，都有哪些流程、费用如何。现整理总结出来，供大家参考。

买房的流程：

选房。现在互联网和微信很发达，客人不在当地，便可以通过网络来选房。加拿大最大的房地产网站是：www.realtor.ca 大家输入网址后，在空格里输入nanaimo, 便可以查看所有在纳奈莫得在售房源了。
准备合同，谈判价格：俗称出offer. 因为地产经纪用的是地产局的标准合同，买家需要确定的几个因素：购买价格、定金、购房条件、以及交房时间。这四个因素其实是合同的核心，也是买卖双方谈判的重点。他们之间是相互关联的，比如卖家期望快交屋，那么如果你不能实现快交屋的话，价格上可能就谈不下来。同样如果你的交屋时间比较机动，那么有可能在价格上会多“杀”一些。有时碰到几个人竞价，也就是我们常说的抢offer, 那么所有的这四个因素可能都变的比较“敏感”，我通常跟客人说的就是：抢offer时每个买家只有一次机会，你一定要拿出最好的价格、最好的定金、最好的条件（比如取消验屋的条件、取消贷款的条件）、最适合卖家的交屋时间，去拼抢。如果能够抢到，会很开心，如果没有被卖家选上，也不会遗憾。
合同被接受，准备缴纳定金、申请银行贷款以及安排验屋：俗称accepted offer. 当合同被接受以后，我们第一步要做的就是缴纳定金。这个通常经纪会协助你完成。在加拿大买房，定金不是交到卖家手上，而是交到你的经纪所在的经纪公司的信托账户上。申请银行贷款，通常客人会比较迷惑。不知道这时是否要把首付款准备到位。其实这一步，还不需要马上把所有的首付款准备到位。银行在这个阶段主要审核你的贷款资质以及房屋的购买价是否正常。这个过程通常需要2周时间。如果你是新移民或者持旅游签证的外国人，银行的手续相对简单。因为银行的政策是统一的，一刀切的，即只要你能首付35%，银行便给你65%的贷款。因为给你65%贷款的参考依据不是你的购买价，而是银行委派的评估师评出来的房子的价格。就目前的市场情况而言，大部分的评估价格与买价持平，个别情况下，评估价会高出购买价，当然也会有评估价低于购买价的时候。这时候银行取两者之间最低的那个数字来作为计算65%贷款的依据。如果你的购买价高于评估价，那个高出的那部分银行不给你贷款，你只能增加首付款。举例说明，你的购买价是68万，而银行评估价是65万，银行这时计算65%的贷款，按65万计算，那个它给你的贷款为65*65%＝42.25，而不是68万＊65%＝44.2万，你的首付款是68万－42.25=25.75万。
移除合同条件：这个过程我发现很多客人是比较难理解的，因为在中国买房没有这个流程。其实在加拿大买房是非常保护买家权利的，从很多方面有所体现。其中这个条件移除的设置就是最精华的部分。理论上讲，作为买家，对一个房子出价，被卖家接受了以后，接下来的工作就是去fulfill his/her conditions（去实现他／她的条件）。通俗点儿说，就是我同意100万买你的房子，但是我要去申请贷款、验房、了解一下房屋保险等等，如果我能办下银行贷款，你的房子通过验屋师全面的检查，没有重大安全隐患，我才能买你的房子。所以这一点设计的非常科学，有效。2周以后，你需要告诉卖家，你这些条件是否都实现了。口说不行，要签文件才有效。这时候的文件就是subjects removal addendum, 翻译成中文就是移除合同条件的附件。
合同进入交易环节：移除合同条件后，这时候就可以放心准备首付款了。有些客人在买房的前期阶段就准备好了首付款，这个就不用担心了。但有些客人这个阶段才准备从国内转钱过来，在时间上就要把握好节奏。因为各家银行对首付款到位的时间要求不同，所以大家一定要跟你的贷款经理沟通好，别耽误事。国内转钱出来又有每人每年5万美元的外汇限制，所以有时要动用家里的亲戚朋友一起上阵。cibc银行要求首付款要比交房时间早20天到账，有些银行要求提前30天，甚至90天，所以请大家在贷款申请的第一个阶段就问清楚。
过户交房：一切准备停当，预约好律师签字的时间，以及准备好首付款，通常律师会要求你提供汇票（bank draft),异地客户可以通过银行电汇（wire transfer), 接下来就是等待你的经纪帮你取钥匙，搬家了。

买房的费用：（以下内容仅供参考，实际发生费用可能会有所调整和变化）
买房的费用：
1、首付款：房价的35%
2、过户税：前20万1%+余额2%。50万的房子过户税=20万*1%+30万*2%=8000元
3、律师费：1100元
4、验屋费：500元左右
5、第一年贷款还款额：以50万贷款为例，一年的贷款还款（本金+利息）大约2万。银行要求首付款+第一年的贷款还款额，至少提前15天到账（有些银行要求提前30天到账）。以过户日期为准。比如9月30号过户，那么您的首付款+第一年的贷款还款额要在9月初汇到加拿大的开户银行。
6、物业税（property tax) 每年年中收取。50万的房，大约4000元；60万大约4500元。
7. 房屋保险：大约1000-1500元/年
8、电费、水费和垃圾费：水费和垃圾费，城市每3个月寄一次账单。每月大约100元；电费以实际使用情况而定。

图片附件: IMG_8526.JPG (2016-9-19 10:03, 272.08 KB) / 该附件被下载次数 43
http://victoriachinese.org/bbs/attachment.php?aid=58030

作者: 狼行拂晓 时间: 2016-9-21 21:59 标题: 这个文章不错，学习了。谢谢！

作者: 地产经纪sunny孙 时间: 2016-9-23 14:18

欢迎光临论坛首页 (http://victoriachinese.org/bbs/)