linafeng

在加拿大，每当我们谈论起“购房置业”，总离不开“Mortgage”，这个概念就像“秤和秤砣”一样在消费者的脑海里深深扎根，大家也极少或从来不会再去考虑是否存在“second option”。今天我就给大家介绍一下这个“second option”：BMO Homeowner Readiline。
Homeowner Readiline是一个revolving product（循环型产品），就像Credit Card和Line of Credit一样。但是它是以你的房产为抵押的，就像mortgage一样。申请人是不可能在同一处房产上同时抵押和拥有Homeowner Readiline和mortgage的。贷款额度最高为房产评估价或售价的80%，取较低者。它可以包括：

1。一个installment portion (一次性贷款），以mortgage 产品的利率和摊还期设立，但却不仅限于买房为目的，也可以是贷款做生意，儿女教育，家居装修等等；


2。和一个或多个revolving portion（循环性贷款），利率为prime rate+0.5%。
为了更简单和清楚地解释这个产品的特色和运作，我想我还是给大家两个例子说明。

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例子一：
张先生现在的BMO 3yr fixed closed mortgage马上就要到期了。他现在mortgage balance还有$290,000。他的房子现在评估价是$650,000。
张先生现在的financial needs是：

1．Renew 现在的mortgage

2．房子已经升值，他希望他能够真正享受到升值的资产给他带来的好处，他能够随时掌握和使用这部分升值的资产

3．享受最优惠的借贷利率

在了解张先生的需求后，银行给他办理了一个Homeowner Readiline。设立的额度为$520,000（$650,000x80%）。其中包括了：

1）一个$290,000的installment portion，设立为3 yr variable open, 摊还期25年，利率为银行为张先生提供的最佳mortgage利率。这部分将取代张先生现在
mortgage。所以他需要像之前供款mortgage一样，按期偿还这部分的贷款，合同到期后，也要不断的renew。

2）一个现在可用额度为$230,000（$520,000-$290,000）的revolving portion（就像一个Line of Credit），利率为Prime rate+0.5%。如果张先生不用这部分的钱，是不需要负任何利息的。这部分的最高额度，随着张先生不断清还一次性贷款的部分（即那$290,000），不断上升，最终可达到$520,000。而且永远是interest only payment（每月还款只需支付利息）。
张先生现在可以完全掌握和享受房产升值给自己带来好处。当他需要用大笔的钱的时候，比如房屋装修，儿女教育，旅游等等，他随时都可以获得最低的贷款利率和interest only payment。
但是Homeowner Readiline给他带来的还有另外一个“妙处”。15年之后，张先生已经付清了$290,000的贷款部分，现在他完完全全的拥有了一个$520,000的“Line of Credit”。现在他又看中了一个售价为$350,000的Condo（又或者他现在想要$350,000投资一门生意，任何原因都可以）。张先生无需再像一般人一样要到银行里申请一个mortgage或做什么mortgage refinance，经过繁琐的审批过程，要递交这样那样的收入证明，也无须要付那些没完没了的legal fee，appraisal fee。他只需来到银行，要求在他的Homeowner Readiline内重新设立一个$350,000的Installment portion，就可以拥有一个完全Free and Clear的Condo了。而这$350,000，将会根据张先生的需求以mortgage利率和摊还期设立。和第一次设立这个账户时一样，新的一次性贷款部分设立之后，张先生可用的revolving portion就会暂时只剩下$170,000（$520,000-$350,000），随着他不断付清$350,000的一次性贷款部分，会不断上升，最终回到$520,000。

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例子二：
李先生准备要在加拿大购买他的第一处房产了。这是一处售价为$450,000的house。
李先生现在的financial needs是：

1。需要一个80% Loan to Value，即$360,000的贷款。


2。希望将来能申请一个Line of Credit，同时拥有Prime rate+0.5%这样的最低利率，和容易负担的interest
only payment。


3。他现在是要不断的偿还购房的贷款，但是当他将来需要运用较大笔的资金的时候，他也希望能take out the equity of the current house。

在了解李先生的需求后，银行给他办理了一个Homeowner Readiline。设立的额度为$360,000（$450,000x80%）。其中包括了：
1）一个$360,000的installment portion，设立为5 yr fixed closed一次性贷款, 摊还期25年，利率为银行为张先生提供的最佳mortgage利率。这部分可以理解为李先生现在的mortgage。所以他需要像供款mortgage一样，按期偿还这部分的贷款，合同到期后，也要不断的renew。
2）一个现在可用额度为$0（因为所有的$360,000都用作了installment portion）的revolving portion（就像一个Line of Credit），利率为Prime rate+0.5%。这部分的最高额度，随着张先生不断清还一次性贷款的部分（即那$360,000），会不断上升，最终可达到$360,000。而且永远是interest only payment（每月还款只需支付利息）。如果张先生不用这部分的钱，是不需要负任何利息的。
这样，Homeowner Readiline不仅帮李先生解决的房屋贷款的问题，同时还给他提供了一个高额度，Prime rate+0.5%，和interest only payment的Line of Credit。而如果李先生像一般人一样分别去申请的话，他获得的有可能是：
1）一个mortgage，
2）一张年利率为19.5%的$6000的普通信用卡
3）或年利率为Prime+3%（甚至比3%更高，看你的个人财务状况和信用度而定）的$20,000的Personal Line of Credit，
4）
又或者是一个年利率为Prime+2% 的$50,000的Homeowner Line of Credit（这也是要以房产为抵押的，最好的利率也只能是Prime+2%，而且产品的设立申请人必须重新支付legal fee，甚至appraisal fee）

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经过这两个例子的介绍，希望大家可以增加对加拿大银行借贷产品的认识。Mortgage不是唯一的房屋贷款产品。当你与银行贷款人员面谈时，尽量说明你的financial plan and needs，这样我们才能根据你的实际情况给你提供更好的选择和方案。

jintripp

谢谢！
等我买房时一定去找你。

jackjack

其实例子一：
有更好的方法解决，可以更加省钱。但要视每个人的想法。

moonwander

请问如果已经在BMO有了常规mortgage，可以转换到Homeowner Readiline吗？有什么费用？谢谢！

linafeng

当然是可以的。所牵涉的费用包括：

1。房屋评估费（appraisal fee）：大概$300，if applicable

2。相关法律费用（legal fee）（即律师费或First Canadian Title登记费）：根据你房屋的市价不同而不同。但是一般也要$300起跳。

3。提前pay off现有mortgage的penalty，if applicable：在同一个物业之上，是不能同时拥有mortgage和Homeowner Readiline这两个产品的，因为Homeowner Readiline必须要是你所抵押物业的第一抵押偿还人（First collateral position，即如果你宣布破产，你的物业被银行出售的话，第一笔要还的债就是这个Homeowner  Readiline），申请者必须用Homeowner Readiline中的installment portion来pay off现有的mortgage。到底要不要付penalty和付多少，就要看你现有mortgage的性质和你pay off的时间了。

1）如果你是open（活期） mortgage，你任何时候想改变成Homeowner Readiline和pay off你的mortgage都不会有penalty。

2）如果你是closed（定期）mortgage，但是是在离现有合同renewal date的90天内pay off的话，也没有penalty。比如你的合同时2008年8月5号到期，你6月12号就想把mortgage变成Homeowner Readiline，没有penalty。

3）如果你是closed（定期）mortgage，但是离现有合同renewal date超过90天之前就pay off的话，就要根据你的mortgage的余额和离renewal date的时间长短来支付penalty。通常会是你两到三个月的interest 。比如你的合同时2008年10月5号到期，你6月12号就想pay off你的现有mortgage，要付penalty。

根据申请人所申请的数额大小，与银行的relationship，和其他各种因素的考虑，银行有时会有替申请人支付前两项费用的特例。我们都会尽量替申请人争取。所以如果你自己本身的mortgage如果不是closed  mortgage和早于90天early renewal的话，你想把现有的mortgage变成Homeowner Readiline是有可能不用负任何费用的。

moonwander

谢谢lina，有penalty不值得换了。听用RBC的朋友说，RBC的这种转换是没有费用的。

linafeng

嗯，如果你告诉我，RBC的fixed closed mortgage如果要做early renewal而没有penalty的话，我会觉得是不可思议。因为如果是这样的话，银行也就没有设立closed和open mortgage的必要了。给客人一个固定利率，又允许他们任何时候都可以pay off或转成其他形式的mortgage，而没有penalty？哇，如果是真的，那一定是很不错的deal!

在某些情况下为了maintain customer loyalty和compete with other financial institutions，银行免去部分或全部的penalty，是可能的，但是这绝对不会是普遍的操作。

moonwander

不是普通的early renewal，是原来普通的Mortgage转到RBC Homeline(类似BMO的Homeowner Readiline)。应该是不改变原有Mortgage的term。

linafeng

嗯，根据我在银行工作的经验，若RBC真有这种情况的话，我会认为有两种可能：

1。这已经不是遵循policy做事的情况了，而是一种business decision。银行做出这种免penalty的决定，肯定要根据客人的实际情况，看客人与银行的relationship，现有mortgage合同如果要cancel的penalty大小，客人要求申请的Homeline的额度大小等等因素。但是这是不可能对所有客人开放的。因为银行是要赚钱的，耗了大量劳力时间却又没有revenue的事情，银行是不会做的。

我可以举两个例子，

例子一：如果李先生现在一年前才跟银行作了一个5年fixed closed mortage。房子当时售价是50万，mortgage是40万，现在balance也剩下38万左右，现在李先生就想结束合同，转为Homeline或Homeowner Readiline，而申请的额度也是40万。我会说，如果这种情况，银行说免penalty的话，可以说是花时间做了一个赔本儿买卖。

例子二：如果王先生现在有一个三年fixed closed的mortgage，现在只剩下半年左右就到期了，mortgage现在balance只剩下3万块了。王先生现在的房子市价有50万，他希望能抵押现在房价的80%来做一个Homeline或Homeowner Readiline，也就是申请的额度会是40万。这种情况，对于银行来讲，一个剩下3万块，还有半年就到期的mortgage，就算要罚，penalty的确也没有多少，银行要赚的利息也赚得差不多了。因为这个mortgage就要付完了，如果能让这客人重新与银行做一个40万的Homeline或Homeowner Readiline的话，这是一笔很不错的生意。所以银行会做这样一个business decision帮客人免去penalty。

2。产品上的差别。虽然这两个名字上有相似，但是实际产品设立和操作上会有差别，所以我会建议你仔细的研究和比较两个产品的细节。如果你对他们有不解的话，可以来我分行找我，我会给你一个详细的解释。

linafeng

顶

notcertain

按照第一个例子，那张先生不是又要付installment portion35万morgage的利息，又要付revolving portion贷出35万credit的利息。不知道算来算去，怎么划算。

linafeng

引用:

原帖由 notcertain 于 2010-5-29 07:35 发表
按照第一个例子，那张先生不是又要付installment portion35万morgage的利息，又要付revolving portion贷出35万credit的利息。不知道算来算去，怎么划算。

在这个例子里，张先生只需要付35万的mortgage利息，不需要付line of credit的利息。因为这笔35万会以lumpsum/installment的形式取出。银行会给你跟一般mortgage一样的利息和摊还期。

hanhan001

不知道在Renew  mortgage转换到Homeowner Readiline的时候，一定要银行自己评估吗？还是参考政府的评估价？如果是银行评估的话，通常和政府的评估价差距大吗？

linafeng

引用:

原帖由 hanhan001 于 2010-5-29 20:02 发表
不知道在Renew  mortgage转换到Homeowner Readiline的时候，一定要银行自己评估吗？还是参考政府的评估价？如果是银行评估的话，通常和政府的评估价差距大吗？

所谓的“银行估价”，其实是银行委托一个第三方的房屋评估公司，进行客观独立的记录调查，给出这个房子现时的市场评估价。这个评估价格应该是与你想在现在买卖这个物业的成交价格最接近的。政府的估价（BC Assessment）一般来讲都是最低的，最保守的，因为政府并没有每年进你的房子去看过你做了些什么的update或新装修。所以政府估价$50万，实际成交价或评估价出来是$55万或更高的例子很常见。

Renew mortgage的时候要想转换到Homeowner Readiline，银行不一定要作评估，如果你要求的最大贷款额不超过政府估价的60%的话。打个比方，如果你的房子2010年BC Assessment值$60万，你要renew的mortgage现在的balance是$20万，如果你只要求转换到一个$36万的Homeowner Readiline，银行则不要求评估。

不用太在意银行是否要求评估，银行现在大多数都会帮客人付评估的费用。不用太担心。但是当你在renew mortgage的时候想转换成Homeowner Readiline，是必须要通过律师重新在Land Title Office重新注册的，所以你是要付一笔律师费的，这个费用银行不会帮你支付，大概在$400-$500左右。这个会是你唯一要支付的费用。

hanhan001

很有用的信息，谢谢！

不过以前好像看过一个帖子，好像是说一些装修如果政府不认可的话，可能对银行的评估会有影响，比如说，没有经过政府批准的地下室翻新，等等。

不知道现在的情况是不是还是这样，目前好多地下室都是没经过审批的呢。

linafeng

引用:

原帖由 hanhan001 于 2010-6-4 18:49 发表
很有用的信息，谢谢！

不过以前好像看过一个帖子，好像是说一些装修如果政府不认可的话，可能对银行的评估会有影响，比如说，没有经过政府批准的地下室翻新，等等。

不知道现在的情况是不是还是这样，目前好多 ...

的确是的，举个例子，Oak Bay是不允许有basement suite的，如果你想在Oak Bay 买一套房子，但是贷款的时候需要用到出租租金收入的话，appraisal里就会写明by law这是不能出租的区域，所以即便你有basement suite，银行也不会用到你的租金收入在你的贷款申请里。