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搞清楚委托人和经纪人之间的关系是非常重要的。委托人和经纪人之间是一种代理与被代理的关系。在这种合作关系中，经纪人被给于代表委托人的执行权。与第三方交涉时，经纪人可以代表委托人做出适合的决定。在签订任何合同之前，委托人一定要事前确定自己和经纪人之间的这种关系。一般来说，委托人和经纪人之间有以下四种关系。

1）seller agent
     如果经纪人代表的是卖房者，那么就是seller agent, 有时被称为listing agent。 seller agent 受雇于卖方，在与第三方交涉时， 他将从卖主的最佳利益角度出发。seller agent 为卖主提供合理的地产估价，准备listing agreement，制定marketing plan，从看房人中挑出真正有诚意的买家，从而为卖主节省宝贵的时间，等等。

2）buyer agent
     如果经纪人代表的是买房者，那么他就是buyer agent。作为buyer agent， 经纪人将竭力为买家争取最大利益。在确立这种关系之前，经纪人和买家会签订一份书面合同，叫做exclusive buyer's agency contract。在这份合同里，会清楚地说明经纪人会为买家提供什么样的服务，并指明哪些费用必须由买家支付。

3）limited dual agent
     有些时候经纪人会同时代表买方和卖方，这就叫做limited dual agent。这是一种比较特殊的情况，经纪人要同时承诺买家和卖家，为他们保守隐私并为双方争取最大利益。作为双方的经纪人，在没有伤害任何一方的情况下， 为双方同时争取最大利益，是一件很难做到的事情。作为经纪人，在发出或接受offer 之前，会通过与委托人签署limited dual agency agreement，确定三方关系。经纪人会向双方委托人解释，哪些信息是要为对方委托人保密，哪些信息或事实必须要让对方委托人事先得知。

4）no agency
    在没有任何经纪人的情况下，您也可以得到经纪人提供的服务，这叫做no agency。比如，seller agent带您看房。尽管你和seller agent 之间没有经纪人关系，seller agent 还是有职责和义务对您的问题作出诚实和准确地回答。但是，作为seller agent， 经纪人不可以向您提供建议价，不可以代表您与卖家讨价还价。seller agent 更不可以向买家透漏卖家的房价底线， 以及涉及到卖家隐私的信息。