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标题: 算一算：损失多少：1471 Harvest Lane [打印本页]

作者: john7788 时间: 2012-9-6 15:30 标题: 算一算：损失多少：1471 Harvest Lane

同胞们：

1471 Harvest Lane:

just sold for 700k - purchased a year ago (Aug 18,11) for $720k

Assessment： in 2011 was 781k and 2012 dropped to 723k ...

谁能算一算，　该房主一年折腾，损失多少？

你们现在谁想买房？

图片附件: 1471.jpg (2012-9-6 15:30, 174.77 KB) / 该附件被下载次数 8
http://victoriachinese.org/bbs/attachment.php?aid=20130

作者: zcc 时间: 2012-9-6 17:59

我想买，持续观望中

作者: wojiaolifu 时间: 2012-9-6 18:24

这房我陪一个有米的朋友去看过，标价75W，太靠马路了。虽然是崭新的。离mountain Doug也近。
不过七十二万也不是我等矮挫穷可以享用的。

作者: MrGrant 时间: 2012-9-6 19:16

(720000-700000 ) + (100000*0.06+ 600000*0.03) = 44000

作者: haobdc 时间: 2012-9-6 20:43

引用:

原帖由 MrGrant 于 2012-9-6 19:16 发表
(720000-700000 ) + (100000*0.06+ 600000*0.03) = 44000

这是假设卖家用的不是1%这样的中介，或者不是私售。

还有几种情况可以考虑的：

如果此人没有买这个房，这一年时间假如租住一个类似的房屋，所付的租金也应该是减去的
也许此人卖掉这个房子，买了另外的一个房子，更合适自己的，现在的价格要比一年前低。

抛块砖头而已

作者: john7788 时间: 2012-9-6 20:56

引用:

原帖由 MrGrant 于 2012-9-6 19:16 发表 (720000-700000 ) + (100000*0.06+ 600000*0.03) = 44000

你忘了其它上千上万的开销了。再算算？

作者: 350Z 时间: 2012-9-6 21:40

地税，房税，律师费，broker。。。。。。。。反正损失超过7万

作者: MrGrant 时间: 2012-9-6 22:07

他还住了一年呢。。所以消费类，像地税，电费类就不算损失了，这些买什么房子都要交的。。

房子买了一年就卖，可能有特殊情况。。不能做普遍示例

他也许每个房间都招了homestay., 那这收入算不算。。。

作者: john7788 时间: 2012-9-6 23:21 标题: Land Transfer tax 12400 +

Lawyer fee 1600 = 14000
验房费 $500 and much more.

If you include part of the Mortgage fee as a non-consumption part (forget his 4000 property tax), then it will be another $10,000 loss, comparing to renting.

So 350Z is absolutely right. The loss will be at least 70K.

I believe the lawyer is not his brother in law or his father in law. So he wont save a dime on that.

作者: radishj 时间: 2012-9-7 06:06 标题: 回复 8# 的帖子

招HomeStay也能算？他要拿这钱去买股票，弄好了能赚30万，应该算在损失里。

我不喜欢街角的这种格局，院子没法用。中国人总要种些瓜果梨桃儿什么的，谁好意思在大街边上干农活儿啊，有碍观瞻。

作者: 飞不高 时间: 2012-9-7 07:20

过程本身就是一种生活，把钱都带到棺材里面，什么都没损失，有谁会干嘛

作者: radishj 时间: 2012-9-7 08:34 标题: 回复 11# 的帖子

怕的是离进棺材还有很久，钱就早早的花光了。所以这么多人都在算计，谁都嫌家里的钱少，不够花。

作者: MrGrant 时间: 2012-9-7 08:43

看来我的计算有误，无疑他的损失是巨大的。还有精神的折磨。自己没有卖过房子。

相信他也有收获，这种经历，住了一年大房子。。

作者: zcc 时间: 2012-9-7 09:01

最近在看房子。。。。有三个房间就够了。。。求推荐

作者: jamesliu 时间: 2012-9-17 21:06

this house was sold first in 2004 at $549K with GST in. (did not know who paid for the GST). then sold again in 2006 at $651K. the current owner paid $720K in 2011 and resold in 2012 at $700K. house market is always going up and down as you can see from the transactions of this house. when you look at it in 10 years time, the value of houses should be doubled in Gordon Head area. if you buy and sell in one year, you will loss in most cases. we do not know why the owner wants to sell it in a year, there must be a reason. may be the owner find another good deal, or the owner has moved to other place. it looks like this house was vacant when it was on the market. it indicates "has to sell".when you want to catch a train, you got to get on it as soon as you can, then you may find a seat, after that you may find a cabin if you are lucky. the key is get on first. otherwise the train is gone, then you have to wait for a long time in the cold winter rain.

作者: wojiaolifu 时间: 2012-9-22 11:49

do you mean the house should get reach 1.1M at 2014 and over 1.4M in 2016 ?

can you give us some reasonable idea why golden head should have that benefit?

If so, i will consider Golden header more

作者: wojiaolifu 时间: 2012-9-22 11:53

who should pay Land Transfer tax ? buyer or seller ?
if both, then BC gov charge 3.6% house price for each transaction ???

作者: jamesliu 时间: 2012-9-25 10:04

The purchaser pays for the land title transfer tax. which isfirst 200K x 1% then balance is 2%.

作者: radishj 时间: 2012-9-25 10:20 标题: 回复 15# 的帖子

Good imagination!
Yeah, hop in! There is a chance that the train ends up in a big accident, but that's rarely happened before. Besides, all Victorians are on the huge train.

作者: jamesliu 时间: 2012-9-25 20:52

when that "accident" happened, do not get off the train. 不要惊慌。because the house market will never go back to 10 years ago. 3-5 年后。。。http://www.vreb.org/pdf/historical_statistics/GRAA2011.pdf 瞅瞅这些可爱的线条。

作者: jamesliu 时间: 2012-9-27 09:28

Is now thetime to buy?

So the question posed is “what if Iwait for a year to purchase my new house. Prices are falling aren’tthey? Won’t it be cheaper if I wait?”

Well actually, probably, no.

If we are dealing with a non-cash buyerthey are going to have to finance their purchase with a mortgage,hence the reason they are talking to us. So if you do a quickcomparison of what the monthly payments would be for a purchase todayand a proposed purchase a year from now if the anticipated 1%increase in fixed term mortgage rates actually occurs. They are:

Purchase today:
Purchase price $300,000
5% down payment (15,000)
Net amount due $285,000
CMHC Fee 7,838
Total Mortgage Amount $292,838

Payments based upon a 5 year rate of3.29%, and a 25 year amortization are $1,430

Now if they consumer decided to waitfor a year in anticipation of a price drop of 10% in real estatevalues this is what the purchase would look like:

Purchase price $270,000
5% down payment (13,500)
Net amount due $256,500
CMHC Fee 7,054
Total Mortgage Amount $263,554

Payments based upon a 5 year rate of4.29%, and a 25 year amortization are $1,428

2 Dollars !! That is the difference inwhat most people are worried about – what their payment isgoing to be!! Less than the cost of a Tim Hortons coffee!

Now is a great time to buy. Lots ofinventory to pick from, some of the lowest interest rates in history,and the ability to get into a home at a reasonable monthly cost thatis as cheap as paying rent.

If you have to live somewhere it isalways better to be in your home, building equity in your property,not in your landlord’s property.....

作者: haobdc 时间: 2012-9-27 09:52

引用:

原帖由 jamesliu 于 2012-9-27 09:28 发表
Is now thetime to buy?

So the question posed is “what if Iwait for a year to purchase my new house. Prices are falling aren’tthey? Won’t it be cheaper if I wait?”

Well actually, probably, no ...

有详实的数据，又有严谨的推算。

Jamesliu 同志在这个行当里应该也是大师级的人物了！

不过很多人买房犹豫主要也是感情因素，担心的很多，毕竟这可能是最大的一笔投资。

个人理解，如果是买房自住，在还得起贷款的前提下，房价的涨跌，应该没有太大影响，也不可能因为房价跌了，就卖掉手上的房子，换个便宜的，反之一样。

作者: chinadian 时间: 2012-9-27 11:42 标题: 2 Dollars !! That is the difference inwhat most people are worried about

一点sense 都没有，那个15000 和13500 的差别哪里去了，难道是用来买咖啡了，Tim Hortons coffee 好像有点贵呀。

我不觉得现在买房有什么不好，尤其是自住，但看不出这位专家的推算有什么道理

作者: vicgolfer 时间: 2012-9-27 13:24

只能说这是完全的误导，实在看不下去了：不仅15000 和13500 的差别不见了，利率也升高了1%，玩弄数字游戏。房价如果下跌，利率一般也会下降以刺激市场，这是最基本的道理。地产经纪的话永远是“现在买最好”。

作者: john7788 时间: 2012-9-29 12:59 标题: 填充游戏

地产经济要是有一句真话，那么。。。。。。。。。。
来，大家试试

作者: jamesliu 时间: 2012-10-1 11:12

那个差价是1500元。是因为房价跌了之后，买方少支付了首期。没有隐瞒的意思，事实是没有支付。到你卖房的时候，无论你付的是15000 或者13500，首期自然都会回到你的手里。这是成本和利润的问题，一定要明白。如果你是租房，那1500元大慨就是你一个月的租金。接着租一年，你的首期就没了。终于等到有一天房价大跌的时候，却又应了那句“有了贼心，但没了贼钱”。
利息有上涨的可能性非常大，但幅度不会太大。因为现在还没有大幅度涨息的经济基础。人都有想买在最低，我也想！问题是什么时候最低？见过很多人错过机会，跌的时候不买，涨的时迎向上冲，很难明白。
我个人的观点是，尽量早买，房价大跌时候，卖了小的，买大的。
非常高兴与大家在这里真心交流，学到了很多东西。

作者: vicgolfer 时间: 2012-10-4 13:12

来分析下地产经纪的第一个例子。房价30万，付5%，1点5万，月供1430元，年供1430x12=17160。Mortgage为292,838，这一年利息成本是9634（292,838x3.29%，简单起见，用年单利计算），Mortgage变为292838 - 17160+9634 = 285,312。一年后房价变为27万，资不抵债，结论：该房会被银行回收拍卖，或者追加mortgage数额。

做Scenario Analysis，最基本的一点就是hold住其他factor不变，你说房价降10%，情况会怎么样。但你不能同时又说利率会升高1%。你应该只改变一个factor，看看有什么经济效果，而不是改变两个相互抵消的factors。

况且，房价下跌，利率提高的机会大还是降低的机会大？你问10个经济学家，10个会告诉你利率下降的机会大。所以你的第2个例子几乎不成立。

再有，更不能牵扯到若干年后卖房会收回当年的down payment，这更是不靠谱的factor。你怎么知道卖房就能收回成本甚至赚钱呢？那么多美国的法拍房又是怎么来的呢？很多人down payment血本无归。

现在该不该买房，每个人都有自己的看法，但用这样的例子来误导，实在很搞笑。

作者: vancouver6620 时间: 2012-10-4 13:16 标题: Are you think this right??????

Payments based upon a 5 year rate of3.29%, and a 25 year amortization are $1,430
Payments based upon a 5 year rate of4.29%, and a 25 year amortization are $1,428

作者: vicgolfer 时间: 2012-10-4 13:45

刘经纪的两个例子月供我没有细算，但是可能正确，因为贷款数额不一样。话说回来，这是最低月供，比较这个指标根本没有意义，买房者在意的是房子的价值和总贷款数额，第一个例子负债是292,838，第二个是263,554，你愿意等一年少负债3万元吗？

另外，经纪们经常说租房者的租金白给了，那一年的利息呢，不是白给银行了吗？这个经纪是不会提的。

反正，如果房价在降，是买房的好时候，以小换大；房价若在升呢，也是买房的好时候，不要等到涨太多了再买，你等得起吗？不要后悔哦....自己判断吧。

作者: jamesliu 时间: 2012-10-14 21:33

借钱买房，当然要付利息，如果看长期，你就有可能赚到房屋升值的部分除掉利息后；如果你是租房，那永远的没有这样的机会。当然，如果当时地产跌了，你有可能陪，但是，如果你在那个时候，不是必须卖，那也就无所谓了。
另外，想想你什么时候最需要钱，就是在你老时候。 RSP是不固定和不够的，同时还要付税的当你取出来时。只有你的主住屋是没有任何税的当你卖掉后。这就是为什么要尽早买房，这是加拿大政府给每个公民的最好的政策，没有任何税可交。想想，如果你拥有一个房子10-20 年后卖掉，多数都能翻一翻。那时就就租一个小condo，周游列国，享受夕阳。那么利息呢？有人一定会问，那就权当你租房房的租金吧，因为你总得有个地方睡觉吧。

作者: vicgolfer 时间: 2012-10-15 12:39

这越扯越远，哪跟哪啊？无非是把水搅混，搞得不太懂的人思维混乱罢了。

讨论的是你上面那两个例子，有非常大的误导嫌疑，这谁都看得出来，我要是你，直接承认就是了。

如果真要扯远点：
“如果你是租房，那永远的没有这样的机会。”这说得太绝对，经济学上讲的是机会成本（opportunity cost），我5%的首付不投在房子里，可以投在股市，高息债券市场等，也可以贷款投资，和投在房子上比较，你能说10年后谁的收益高吗？过去这十来年房地产市场好，未来十年谁又说得清呢？

“这是加拿大政府给每个公民的最好的政策，没有任何税可交。”你这里说的是房子增殖后的所得税。每年的地产税你交不交？10多年下来数额非常可观。买卖房子，4-6%的经纪费用呢？我投资股票的交易成本只要几十元而已。还有更重要的，加拿大政府并不傻，加拿大和美国对房屋拥有者的区别，美国是要交增殖所得税，但每年的利息费用可以抵扣收入，而且是税率最高的那部分，这是变相返还-对于你上面例子中交5%down payment的人，美国的做法会更实用；还有，如果房子没有增殖，那无增殖所得税这块根本就没有作用，但每年的利息费用抵扣收入，却是实打实的。

扯RRSP就更远了，RRSP里面的钱本来就是税前的收入，拿出来当然要交税，怎么能compare orange and apple？

本来不想抬杠，只是看到你上面那两个例子太搞笑了，把看客当傻子，皇帝的新衣一样，实在忍不住了我才跳出来。

作者: vicgolfer 时间: 2012-10-15 15:05

就以本thread的房子为例，2004年55万买，今年72万卖，就算没有什么经纪费，税收之类，简单起见，涨幅为33%，8年，一年约4%，这个涨幅大不大？定期存款都有这个回报率，同期的Nasdaq翻了一倍多。不投房子，有很多可以投资的地方。

作者: MrGrant 时间: 2012-10-15 16:38

我想一件事从不同的角度看，就会有不同的结论。下面是一个很好的帖子，我也说了不少，也可参考参考，哈哈

http://www.victoriabbs.com/bbs/v ... tra=page%3D1&page=1

作者: hotmale 时间: 2012-10-16 18:27

顶vicgolfer! 总体上说得更在理!

作者: goodlucklm 时间: 2012-10-16 21:42

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: linhuadance 时间: 2012-10-16 22:39

引用:

原帖由 MrGrant 于 2012-10-15 16:38 发表
我想一件事从不同的角度看，就会有不同的结论。下面是一个很好的帖子，我也说了不少，也可参考参考，哈哈
http://www.victoriabbs.com/bbs/v ... tra=page%3D1&page=1

刚刚看了一遍去年的这个thread，那时候就觉得受益匪浅，所以也希望买卖房子这个问题能在这里继续讨论下去。

看得出维多利亚在这个问题上是卧虎藏龙；感谢各专家讨论（或争论），最后收益的是我们大家，尤其是我们这些需要在房屋问题上扫盲的人。

作者: 南方的雨 时间: 2012-10-19 23:18

顺便问一下，想找一间信誉好的公司换屋顶，有谁能提供消息。谢谢！

作者: hemingyong 时间: 2012-11-21 22:30

引用:

原帖由 vicgolfer 于 2012-10-15 15:05 发表
就以本thread的房子为例，2004年55万买，今年72万卖，就算没有什么经纪费，税收之类，简单起见，涨幅为33%，8年，一年约4%，这个涨幅大不大？定期存款都有这个回报率，同期的Nasdaq翻了一倍多。不投房子，有很多可以 ...

我恰恰以为，从投资的角度来讲，你的例子是有利于房地产的，但是具体计算却偏向股票，不能令人信服。
我们知道，房地产投资相比其他类投资，有两把利剑，一是金融杠杆，二是对冲通涨。就是说，1），在有20%首付11万现金的情况下，可以买到55万的房子，但是只能买进11万的股票。2），在计算物价时，房价统计在内，是整体和局部的关系。房价涨4%，等于没涨，至少政府这么看，如房东合法合理地被允许涨4%的房租，再从此房同期市场平均涨幅看，4%也算是低的，怎么都会有的。但是房价年涨4%，不等于投资回报为4%。
房地产投资回报，有两部分，一是基本收益，二是市场红利。基本收益来自经营管理，通过选房，买房，修房，租房，管房，得到债前回报，比如6%，还去贷款利息，比如现在是3%，还剩3%X55万=16500，11万本金的利息交给自己，11万X3%=3300，两相加约为2万，8年就是16万。市场红利是72-55=17万。8年总回报为33万。如果当年买了Nasdaq,翻一倍11X2=22，减掉本金还剩11万。这11 万连17万都没赶上，更不用说与33万相比。如果当年定期存款，至多与通胀同步，收益还不到11万的半数，那叫没有回报的甚至亏损的投资（如果你喜欢把钱借给银行而不是把钱从银行借出当作投资的话）。

作者: wenjiabao101 时间: 2012-11-22 21:49 标题: 回复 38# 的帖子

计算的很精确，佩服啊！

作者: hotmale 时间: 2012-11-23 19:01 标题: 回复 38#, 39# 的帖子

Wow, 投入11万, 8年后回报33万, 300%, 大家快去抢房呀! ^_^

38# 计算的主要问题之一是时间点不一致, 8年前投入11万去买55万的房子, 但那时的贷款利率是6%, 而不是现在的3%.

影响房地产投资的因素很多, 如收入税, 地税, 保险,交易费,维护等等, 其回报往往不像乍看上去那末高.

作者: vicgolfer 时间: 2012-11-23 22:59 标题: 回复 38# 的帖子

38#的问题是用一个使用杠杆（leverage）的投资（11万，再借44万），和一个不使用杠杆的投资（股票，只有11万投资），进行比较，两者风险完全不同，required rate of return不一样，投资额也不一样，比较orange和apple，怎么比？

任何使用leverage的投资，最基本的投资分析，应该是分析如果涨了，最后收益会是多少，如果跌了收益会是多少。不要说房地产永远不会跌这样的话 - 那是经纪说给客人听的鬼话。

你再分析一下你的例子，如果跌了点呢？杠杆的作用，就是把效果放大，涨了会多涨一些，跌了会多跌一些。不要只拿一面出来说，房子永远会涨吗？！

具体数据我就不分析了，基本概念都是错的。

还有，你说投资股票不能借钱，这也不对，你完全可以用margin，随便去问一个full service的broker。和房子一样，只要你的equity还在，就会有机构借给你钱。借钱是银行和一些投资机构的主要业务，你不用求他们的。

任何投资都可以用杠杆，也可以用来抵抗通涨，不是房地产专有的，我不是反对房地产投资，毕竟是各人的事investment和financing是两个分开的概念，不要混淆。

作者: hemingyong 时间: 2012-11-24 10:55 标题: 回复 40# 的帖子

在这个房子的房价由55万上升为72万的8年中，维多利亚的房价翻了一番，就是说平均年增长10%，而不是4%。如果是5%的首付，很多人是这么做的，就是3万，8年后回报仅算市场红利17万，赶超600%，Wow! 如果碰巧，你的房价翻了一番，而不是这个例子30%几，很多朋友都碰上了，那是百分之几百？Wow!!
我确实没有花太多的时间把很多数据准确地收集起来，分析给大家看，那时的利率是6%，但债前回报也可以是9%。在此我们只是做了一个可能的比如，把问题简单化而已。我们之所以重视基本收益，是因为这是决定能否进入房地产市场的最为基本的，最为重要的功课之一。房地产长期大势是向上走，但具体到明天是涨是落，谁能说得准？而利率是多少，房价是多少，租金是多少，税是多少，费是多少，经营成本是多少，投资者的时间和精力是多少，这是大体可知的，临渊羡鱼莫如退而结网，结好网，可下海搏潮涨潮落。

作者: hemingyong 时间: 2012-11-24 13:22

回复41#
在前面给出的例子里，房价疯涨了8 年，进入了这个市场的投资者，如果不算，都不相信是多少回报。可你偏偏要用同期的股票，存款来比，现在又说不能把那只成熟的金橘子和不太熟的青苹果相比；前一句说不能用有杠杆的房产和没有杠杆的股票比，后面又说任何投资都可使用杠杆，甚至把借margin与借房贷看作是一样的杠杆。当然，你可以认为，你说的任何话都是对的，你做的任何投资都是对的。
我们知道，杠杆这东西，有两个基本功能，1）是把不可能变为可能。你没有55万，买不到那个房子，但是你有11万，或5万，甚至3万，就有了支点，就把银行的52万撬起来了。你有3万可以买股票，可以借margin,但不能多于3万，更像翘翘板。2）是放大功能。还贷到若干年后，还可以重贷。没有功能1），95%以上的人一辈子也买不起房，但99%以上的人都可以存款，买股。
从投资方法看，房地产是通过实体看数字，而股票则是通过数字看实体，它们相通部分是经营管理。当然炒股有技术分析党，炒房有市场预测派。其实，市场时有偏爱，投资者各有所长，在一个开放的空间里,延续的时间中，只有回报才能说明对错。

作者: vicgolfer 时间: 2012-11-24 23:28

不扯了，浪费时间，本人也算正规科班MBA的investment专业出身，这么简单的道理都讲不清楚，惭愧。

有点好奇的是，房地产“10年疯涨，翻了一倍”，这个数据是怎么来的？我查了Victoria Real Estate Board的历史数据一栏，从2003年到2011年，大概上涨60%左右，2012年的年度报告还没有出来，月度报告已经到10月份，跌幅大大超过10%，那过去10年就在50%上下。
http://www.vreb.org/mls_statistics/historical_statistics.html
你的数据哪里来的？

作者: hemingyong 时间: 2012-11-25 10:07

我们尊重专业人士，不论是投资顾问，贷款经理，还是地产经纪。我们也尊重所有愿意分享自己的观点和经验的网友。
谢谢你提供”大概上涨60%“的较为精确的数据，如果把这个数字代入这个房例，55万x60%=33万。其他计算大家可以自己算。
讨论至此，我只能重复一遍讨论开始时的表述作结。”从投资的角度来讲，你的例子是有利于房地产的，但是具体计算却偏向股票，不能令人信服。“
谢谢。

作者: hemingyong 时间: 2012-11-27 00:04 标题: 回复 37# 的帖子

请发短消息，给我联络方式。

作者: 维度传媒 时间: 2017-11-12 14:52

作者: uva2007 时间: 2017-11-13 17:38

现在是2017年11月，这房子现在摆能摆到110万-120万。

作者: vicgolfer 时间: 2017-11-14 10:45

回头看看5年前这个帖子真有意思。2012年11月，房管局公布的平均房价是629,013，5年后的2017年10月，854,833，共涨36%，年平均7%多点。

维多利亚房地产网（维房网）有专门的市场趋势，分独栋、公寓和联排，过去1、5和10年。
http://vicfang.com/market_trend.php

这个趋势还会不会继续？只有天知道，我们在这里白讨论，白撕。

作者: zcc 时间: 2017-11-14 22:26

当年我是第一个回复的，现在五年过去了看看真有意思

涨啊。。。。必然涨啊

作者: kking 时间: 2017-11-17 09:37

其实维多利亚和温哥华大区的房价处于北美最高位，也是客观钢需的合理性。
人口是第一要素，美加两国，墨黑穆亚非拉杂裔人口比例低于50%的大城市，只有9个。
温哥华，多伦多，蒙特利尔，渥太华，卡尔加里，埃德蒙顿，西雅图，盐湖城，明尼阿波利斯，旧金山。气候地理是第二要素，靠海靠雪山，不闭塞，不是沙漠，不太冷不太热的地区，最后只剩下温哥华，蒙特利尔，西雅图，旧金山。但是加州的弯曲墨黑比例还是太高，
选来选去，最后基本就是西雅图和温哥华这片大区，西雅图城市比较落后而且治安很差，城市面貌和生活水平根本不能跟温哥华和维多利亚比。
所以，从2008年开始在温哥华和维多利亚囤积的房子，现在都大涨许多。当时就是个天注定的势头，但是很多人又不舍得放手出售京沪原住地的房子而已。

作者: freedom_2008 时间: 2017-11-17 11:13

引用:

原帖由 kking 于 2017-11-17 09:37 发表
其实维多利亚和温哥华大区的房价处于北美最高位，也是客观钢需的合理性。
人口是第一要素，美加两国，墨黑穆亚非拉杂裔人口比例低于50%的大城市，只有9个。
温哥华，多伦多，蒙特利尔，渥太华，卡尔加里，埃德蒙顿 ...

“墨黑穆亚非拉杂裔人口”？神马意思？华人不是亚洲人吗？

作者: kking 时间: 2017-11-17 21:43 标题: 回复 52# 的帖子

主要还是当地人口结构，以及各大城市里的华裔结构不同。
美国非洲裔黑人是华裔人口的10倍，美国墨西哥裔是华裔人口20倍。
而且华裔移民美国和加拿大的阶层也不一样，美国没有对华的技术移民通道，所以移民美国80%华裔是难民政庇偷渡类的底层华裔，这与温哥华，多伦多以国内中上产阶层组成，来了就买房的华裔移民人口不是一回事儿。象卡尔加里，渥太华，埃德蒙顿这些加拿大城市80%左右人口是本地英欧裔白人人口，多伦多，温哥华也是70%以上的白人人口和华裔中上产移民人口组成。美国几乎所有大城市里墨西哥裔和黑人裔就占据50%以上人口，卫生，治安，环境都极差，这些地方的美国华人大多数是底层难民类移民，所以仅从大城市来说，美国没有可以宜居的城市。那么就有了，过去，现在和将来，房价肯定是温哥华，多伦多会继续吸引美国，欧洲和华人的中上产阶层和购房阶层的移民。

作者: freedom_2008 时间: 2017-11-18 08:04

"国内中上产阶层，来了就买房的华裔移民"，包括那些在这儿买了豪宅，但不报该在这儿上税的国内财产收入，开着宝马去领免费东东的土豪们和家人们吗？不少加拿大人（华人和白人）觉得这些人不如在这儿辛勤劳动的难民移民。

作者: jamesliu 时间: 2017-12-19 20:02

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