Ailan

2008-7-14  邓约翰律师行

很多人在买房或卖房时，弄不懂为什么律师那么仔细地审查核对当事人的身份证件。其实， 这与近些年不断发生的房屋贷款欺诈案有关。 2004年5 月发生的Rabi案就是一个值得警钟长鸣的例子。

2004年5 月的一天， 一个房屋买卖合同的双方共同来到了律师Dadepo那里。 卖方是Rabi和Shafiei，买方是Rosu。除了给律师一份双方签字的房屋买卖合同，他们还都向律师提供了各自的身份证件。一桩看上去没有什么异常的买卖以$270,000.00 为成交价于当月18日完成了过户登记，买主Rosu在登记为房屋所有人的同时将房屋抵押登记给了TD银行， 以此获得了总额为$247,860.00 的贷款。

转眼到了2005 年的8月。 一张以Rosu为名头的地税征税单飞到了Rabi和Shafiei手上。 就在他们感到莫名其妙时，一家贷款保险公司登上门来， 要对房屋实施占有前的检查。这时， 人们大梦初醒：彼Rabi和Shafiei 非此Rabi和Shafiei。真正的Rabi和Shafiei 自2001 年5 月3日购得该房后， 就一直在此安居乐业， 并于2004年5 月9 日还清了所有的抵押贷款。显然，这一刚刚“无债一身轻”的房屋立即被“猎手”选中，于是，冒充成Rabi和Shafiei的“卖方”便把房子卖给了扮演成“买方”的Rosu，于是， “买方”和“卖方”在轻松地拿到TD银行20多万加元的“贷款”后从人间幽灵般地消失。

    真正的房主Rabi和Shafiei做梦也想不到， 自己的房子会在一夜之间变成Rosu的。于是，他们向法院提出请求， 要求产权得归主，抵押得废除。

对于房屋真正所有权人的这两个请求， TD银行做出了相互矛盾的回应。 一方面，TD银行承认， 欺诈性的房屋产权转移是无效的，Rabi和Shafiei有权要求法院宣布他们是合法登记的房屋所有权人。 另一方面，TD 银行认为该房屋上的抵押登记仍然是有效的。 TD银行的理由是， 虽然普通法（Common Law）认为伪造的或欺诈性文件完全没有法律效力， 但安省《土地产权法》（Land TitlesAct）第78条第4 款规定， 权属利益因登记行为而创设。既然该房屋的抵押文件已经完成登记， TD 银行就在该房屋上享有抵押者权益。况且，本着在法律适用上制定法优于普通法的原则，既然制定法《土地产权法》明确规定土地上的权益因登记而创设，则普通法上的否认伪造性文件法律效力的原则应该被排除适用。 TD 银行的言外之意是， 在考量TD银行是否在该房屋上享有抵押权时,伪造的或欺诈性文件的法律效力问题应当不予考虑。

    俗话说， 冤有头， 债有主。TD 银行的立场显然是希望真实的房主能被转嫁成“债主”，尽管那个真实的债主Rosu纯属子虚乌有。

针对TD银行的观点，法官Echlin 作了深入细致的分析。 首先， 法官援引了加拿大最高法院于1977 年在United Trust Co.诉 Dominion Store Ltd.一案中就安省土地制定法和普通法的关系问题所作的分析。加拿大最高法院认为，安省的土地制定法并没有抛弃普通法上的财产法法律原则， 即，欺诈性的文件不能成为创设地上权利的依据。

其次，法官Echlin 分析了安省上诉法院（安省的最高法院）于2005 年审理的 Household Realty Corp.诉 Liu 案与本案的区别。 表面上看， Household Realty Corp. 一案也是涉及利用虚假文件设定抵押的问题，可安省上诉法院的审理结论是， 虽然涉案的“授权委托书”是虚假的， 以此为根据而设定的抵押本应按普通法原则认定为无效， 但依据安省的土地制定法，即《土地产权法》第78 条第4 款， 该抵押仍然为有效。对此， 法官Echlin指出，Household Realty Corp.案与本案的区别是， 第一， 虚假的“授权委托书”来自于房屋共有人之一， 而非来自于他人， 即，妻子伪造了其丈夫的“授权委托书”； 第二，房屋共有人之一的行为是伪造文件后在自己的房屋上设定抵押， 而非在他人的房屋上设定抵押。 反观本案， 房屋所有权人无论是Rabi 还是Shafiei 都对骗局毫不知情， 与欺诈行为无任何瓜葛。在两案案情截然不同的情况下， Household Realty Corp. 案的判决不能作为审判先例得到遵从。

第三， 法官对房屋所有权人和TD 银行在本案中的各自利益进行的衡量。 法官Echlin引用了英国早期法学家Edward Coke 的这样一句话：“一个人的家就是这个人的城堡”。的确， 在很多情况下， 一个人的住房是其一生的投资。不能因为当前盗用他人身份进行欺诈的案件呈上升的趋势， 就强调银行商家的利益而小视一个普通房屋所有人的利益。 最起码地讲，也应该平等地看待二者的利益。 从Rabi 和Shafiei 的角度讲， 谁都承认这两位房屋所有权人完全是无辜的。 但若对TD银行作一简单的审视， 恐怕很难说 TD 银行没有过错。 换句话说， TD 银行没有在其发放抵押贷款的整个过程中尽到 应有的注意义务 （DueDiligence）。第一， 本案的房屋买卖合同居然没有关于定金的约定； 第二， 房屋挂牌出售时， 明明列出储藏间和停车位一并出售，但房屋买卖合同却并不包括储藏间和停车位； 第三， TD 银行本该在批准该抵押贷款前对该房屋进行一次内部检查， 但TD银行未做； 第四，异乎寻常的是， 贷款经纪人的佣金额达到$30,000.00之多。 以上任何一个疑点， 都应该引起TD银行的注意或疑问，从而使欺诈的企图难以得逞。 哪怕做一下贷款前的例行性房屋内部检查， 敲敲Rabi 和 Shafiei 的门，都会使骗局及早曝光。 然而， TD银行怠于履行其应尽的注意义务。

    如果一个人的利益受到损失的原因归咎于自身的过错， 那么他还有权获得法律上的救济么？法官 Echlin 虽然没有直白地挑明这一点， 但通过以上法律分析和事实分析， 当事人已经可以不问自答了。

法官 Echlin 正言道， 安省的《土地产权法》第68条第1款、第86 条第1款和第93条第1款， 均清楚地规定，只有登记的所有权人有权转让或设定抵押。 本案中， 既然房屋产权的转让是无效的， 那么，所有权就理所应当地归于Rabi和Shafiei。一个虚假的Rosu是无法在他人所有物上设定任何抵押的。

    人们常说， 高明的骗术会在警惕的目光下漏出破绽。的确，若TD银行稍加谨慎些，也就不会如此冤枉地拿出20 多万加元打了水漂。

(若有兴趣探讨此案, 欢迎致电 416-256-0018)