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olidcq

LINA, 请教个问题。我的贷款是五年浮动，prime rate，还有四年，你觉得现在转成固定的合适吗？
还是交些罚款，转成更低的浮动利率？

linafeng

呵呵，我上周才把我自己的5年variable closed重做了一遍，我的原来也是Prime，set up才7个月，最近改成了P-0.7，mortgage balance剩大概$40万，交了$2100的罚金。但是总的来说是合算的，呵呵，至少我自己觉得是这样。

就像我在其他帖子里有写过的，我是偏好variable closed的人，所以即便是那时5年fixed是3.65%的时候，我也不会locked in。

现在BMO的5年fixed close（不是low rate的那一个）最好可以做到3.99%，视乎客人各自情况而定。但是浮动的P-0.7就才2.05%而已。我可不愿意去多付那1.94%。我很相信在5年内，即便prime会上升，总的来说我还是会比选fixed closed要省钱。

呵呵，纯属我自己的看法，只当讨论，不做给你出主意啊。


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olidcq

很有帮助

agilis

如果重做mortgage的话，我的mortgage broker 说要付罚金penalty两千多，再加一个discharge fee 75 dollars， 还有一个叫legal fee 的 要500刀，请问这个legal fee 是什么？ 就是重做appraisal 的费用吗，还是appraisal 还要再charge我？

linafeng

引用:

原帖由 agilis 于 2010-8-12 15:46 发表
如果重做mortgage的话，我的mortgage broker 说要付罚金penalty两千多，再加一个discharge fee 75 dollars， 还有一个叫legal fee 的 要500刀，请问这个legal fee 是什么？ 就是重做appraisal 的费用吗，还是apprais ...

1。每一次你重作mortgage，都要经过律师重新在Land Title注册你的贷款。如果通过一般的律师操作的话，大概在$500左右---也就是我们说的legal fee，但是如果通过First Canadian Title来做的话，只需要$350左右。因为他们下面有很多律师，以“薄利多销”为主，所以你找他们做的话，可以省下一笔钱。我一般都会推荐我的客户，如果只是重做贷款的话，就找FCT，不找律师。

2。如果你不要求改变现在贷款的余额，什么都不变，只是要求改一下现在的利率的话，是不需要通过律师的。只是交一笔罚金，他们帮你更新一下利率就可以了，一点也不麻烦。我们银行里的操作，只不过是敲几个字，5分钟搞定。
     举个例子说，如果你原先的贷款是$300k，现在只剩下$250k了，你没有要求改变任何的年期，或贷款数字，只是想将P-0.1变成P-0.7，就只需要交一笔罚款，即没有legal fee，也没有appraisal fee.

3。只有当你在renew的时候要求更改贷款的数额了，比如说，原先贷款是$300k，现在是$250k，你想重做然后在加按到$350k，这种情况下，哪怕你是不要求改利率，也会需要付罚金，legal fee和appraisal fee。
     Appraisal fee是房屋评估费。是银行看你的房子到底值多少钱的凭证，我们银行是只能用30天内的报告。在我们银行只要申请贷款的数额不高于BC Assessment的65%的情况下，就可豁免appraisal。举例说，如果你的房子BC Assessment说值$500k，如果你只要贷款$325k以内，银行就不要求你做appraisal。

小结：如果你只想改利率，其他什么都不变，至少在BMO的话，只需要交罚金，其他什么discharge fee，legal fee，appraisal fee都不需要。

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2a-b-c

那罚款一般是多少呢

linafeng

引用:

原帖由 2a-b-c 于 2010-8-12 18:06 发表
那罚款一般是多少呢

如果是Variable closed mortgage的话，只是三个月的利息，计算方法很简单，假设你现在贷款余额还剩$300000，现在的利息是P，即2.75%，三个月的利息大概就是：$300000x2.75%/12x3=$2062.50

如果是fixed closed mortgage的话，就要看是IRD（interest rate differential）和三个月的利息哪一个高，就扣哪一个了。IRD的计算公式有点复杂，我从来不自计算，都用银行的软件算的。

确切算法和数字建议跟你的贷款银行直接查询。

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agilis

我会找FCT做所以能省一点legal fee。但我要换一个lender 所以appraisal fee 恐怕是要出了。

linafeng

引用:

原帖由 agilis 于 2010-8-13 18:28 发表
我会找FCT做所以能省一点legal fee。但我要换一个lender 所以appraisal fee 恐怕是要出了。

现在市面上很多银行都是在帮客人付appraisal fee的了，像RBC的mortgage specialist，在一些报纸上就已经是明确写明会帮客人免appraisal。Coast Capital也是一样。所以跟你的lender问一下是否也可以帮你免，市场竞争啊，应该没问题的。呵呵。



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agilis

明天得问问broker去，看看能不能免appraisal。对了，我看到FCT在维多利亚有一个agent，Lina你是推荐客户去找的他吗？应该和律师做的一样吧？ 多谢！

agilis

我觉得要换mortgage的话，现在利率低，罚款也少，但是浮动利率恐怕也没有多少下调空间了，所以就决定换了。
大家可以考虑一下。如果拿的是固定利率就不好说了。

linafeng

引用:

原帖由 agilis 于 2010-8-15 13:03 发表
明天得问问broker去，看看能不能免appraisal。对了，我看到FCT在维多利亚有一个agent，Lina你是推荐客户去找的他吗？应该和律师做的一样吧？ 多谢！

FCT的预约应该是由贷款银行或你的broker帮你联系的吧，很少有听到是客户去找他们的。我们银行的程序都是由lender征求客人同意后，直接把资料发给FCT的总部，不是温哥华，就是Montreal，第二天，lender就会收到一份包含要签署的所有文件的package，然后再预约律师来银行见客人的时间，FCT的律师是直接来银行跟客人见面的，而不是让客人到他们的办事处的。

另外，因为他们的收费也很低，所以这些律师只负责帮你签署文件，并不提供其他方面的法律咨询和解答。

还有，约了FCT的律师见面，预约时间前4个小时内如果你有事要更改时间的话，会有$75的更改费哦。



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linafeng

引用:

原帖由 agilis 于 2010-8-15 13:06 发表
我觉得要换mortgage的话，现在利率低，罚款也少，但是浮动利率恐怕也没有多少下调空间了，所以就决定换了。
大家可以考虑一下。如果拿的是固定利率就不好说了。

对于“现在利率低，罚款也少”的观点，这里我要给大家提个醒。你想要的利率越低，你要付的罚款其实是越大的。

如果你想换到浮动利率，你的mortgage的违约金在P-0.7的时候，绝对是要比P-0.6的时候要大；假设哪怕都是-0.5，你的违约金在P是2.50%的时候，也要比P是2.75%的时候要大。

我们家的贷款就是一个例子，当我想换到P-0.6的时候，罚金大概是$1900多，但是后来到P-0.7的时候，数字就变成$2100多了。

固定利率的也一样，假设你签的是5年固定利率5.5%，当你想early renewal的时候，市场上提供的同样的5年固定利率的越低，你的罚金就越高。像现在如果你想在市场利率是3.99%的时候就重做mortgage的话，这罚金就绝对要比在之前我们银行5年固定是4.99%的时候该要高得多。你想呀，你现在要提前把从银行按5.5%借出来的钱全部都还回去，然后再按3.99%借出来，当然要比让银行再按4.99%借给你的时候造成的损失大呀。同样道理，如果5年固定利率如果后面再变成3.5%，你就要赔更多了。

总之，相信那句话，银行是绝对不会亏的。


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