lloydli

你可真够无聊的，让你给grant或lina打个电话多省事儿。
帮你顶一下吧

linafeng

呵呵，其实区别很简单，可以拿大家旅游时租旅店的经验为例。到同样一个地方旅行，有人可以选择$30/night的Motel，也有人会选择$100/night的holiday Inn，也有人会选择$300/night的Fairmont Hotel。其实实质是一样，只不过是睡一觉而已。只要能达成这个最基本的要求，有些人会选择$30/night的。但是有些人会喜欢某一家酒店的床铺枕头，有些人会喜欢某一家酒店会提供免费到机场的接送巴士，有些人则喜欢在打开某一家酒店的房间门后，能看到床上的玫瑰花瓣和酒吧台上送的香槟。

做房屋贷款也一样。其实只是一个贷款而已，谁借你钱都一样，最基本的要求是利率要适中。对于已经是肯定是打算每月要按部就班付足35年贷款的，不可能作任何多余的prepayment，英文程度ok，上网及打电话都没问题，对self-service的网络理财有一定基础的客人来说，“利率”绝对是唯一的中心关键。所以P-0.55%绝对是上选，因为能省一块就是一块，没必要的开支能免则免。

你要问到底两者有什么区别，从我遇到的经验当中来说，客人反映的有这几条：

1。实际的数字差别：P-0.55 vs. P-0.15（一般5大银行的公布利率，你应该可以拿到比这个更低，但我在这里就以P-0.15为例）。以贷款20万，35年摊还期为例。
P-0.55，即现在1.7%，每月月供约$631
P-0.15，即现在2.1%，每月月供约$671
每月$40的区别，5年内，在没有其他任何多余的prepayment的情况下，是$2400的利息区别。

2。mortgage broker只是在帮客户完成向某一家贷款公司递出的一份贷款申请，case close之后，不再有任何follow up，因为他们也不能在客户的贷款帐户上作任何的操作，所以如果客户有任何问题和要求，都只能打该贷款公司的1-800。

3。我的一个亲戚在FirstLine拿的mortgage，3月份的时候刚好是到期要renewal的时候，他当时想要5年fixed closed，FirstLine当时只给他3.89%，但是那时候BMO都能做到3.65%。所以他们的variable closed的利率真的是很不错，但是fixed closed的利率却不一定是最好的，又或者说他们给renewal的客户的利率不是最好的。

4。大银行一般都会允许客户作不同程度的prepayment，例如BMO是允许每年还本金的20%，这样，其实最快5年就可以还掉所有的款项，预还的金额是全部进入本金，所以能省下非常可观的利息，所以以我在上面1里提到的例子，客户虽然可能每个月要多付$40，但是整个摊还期来，客户如能运用银行提供的prepayment policy，绝对要省下更多的利息。

另外大银行允许你在online banking上就可以自己365/24/7操作prepayment，你可以任何时间上网预付款项，没有任何限制和收费。

所以你需要了解除了这家公司能提供P-0.55之外，还要了解它能允许你做多少的prepayment，怎么操作（例如你需要如何要求他们到你个人帐户上拿这个prepayment），次数和数额是否有限制，等等。除非客户真的说是不肯做出任何的prepayment的了，否则这些条款背后的细则，直接影响到客户是不是将来真的能从这P-0.55中省到利息的关键。

5。个人理财，指的是一个全面的东西。在大银行里，因为银行产品完善，在客户与贷款专员面谈的时候，贷款专员眼里看到的不只是客户要“贷款”这一块地方，他们会从客户提供的整个申请资料里看到客户还需要在银行帐户，投资产品，甚至个人保险上，看出该客户在个人理财上还需要一些什么样的帮助和改变，从而提出建议和能帮到客户更好理财的相关产品。而其他的一般贷款公司，他们只作贷款这一部分，所以mortgage broker也只管贷款这一部分。

6。说到风险这一方面，就如我们看到美国的例子一样。我个人认为，大银行因为产品全面，当贷款方面的产品遇到危机的时候，其它方面的产品倒是可以平衡一下整体的损失和风险。但是对于全部是在作贷款的贷款公司而言，风险承受能力也许就没有这么强了。但是从这次的金融危机来看，加拿大无论是银行机构还是这些贷款公司都是平安过渡的，所以加拿大这边的贷款人将来能遇到这样的冲击的机会还是比较小的。

7。另外补充一句，如果客户在贷款到期后，如果不喜欢原贷款机构，而想switch到另一家贷款机构，需要付的费用包括$300的给原贷款机构的transfer fee，大概$500的律师费。$800可是相当于客户之前20个月，每个月省下这$40的利息钱啊。


呵呵，就这么多。纯属个人意见，仅供参考。

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银行账户信息，定存投资，个人贷款，房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复，可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
3481 Cook Street
Tel:（250）405-2355   
lina.feng@bmo.com

linafeng

呵呵，我的分行是开周二到周六的呀。


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MrGrant

去银行寻利率，这个网站可做参考, 也是本人经常看一看的
http://www.invis.ca/rates/

linafeng

引用:

原帖由 MrGrant 于 2010-5-11 14:21 发表
去银行寻利率，这个网站可做参考, 也是本人经常看一看的
http://www.invis.ca/rates/

呵呵，MrGrant，我也给你推荐一个网站吧，http://www.mortgagecanada.com/MortgageCanada.dll/Rates

看上去好像比你找的还要低哦。

我给大家的tips是，要大银行match固定利率是有可能的，要大银行match浮动利率有困难。

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