Ailan

  2008-07-04   第一财经日报

在全球次贷危机泥潭中苦苦挣扎的美国房地产价格大幅跳水，从最高峰回落30%~60%不等，至今尚未有结束疲软局面的迹象。相形之下，毗邻美国的加拿大房地产市场至今仍可用盛况不减来形容，成交价格依旧持续攀升，次贷危机对其影响看上去微乎其微。

日前加拿大地产协会（CREA）发布的最新统计报告显示，由于大量放盘房屋涌入市场，促使5月份重售房屋（二手房）挂牌数量连续第二个月创出历史新高，并比4月增加2.2%，达到54029套。同时CREA针对全国25个主要市场的月报统计显示，5月份全国重售房的平均房价继续上升1.1%，达到337071加元。此前加拿大TD道明银行的研究报告指出，2002至2007年间全国房价平均每年上涨10%，而历史性平均涨幅只是每年4.5%，亦即近年来的涨幅是平均持续涨幅的2倍有余。

一边是风声鹤唳的美国房地产市场，一边却是依旧莺歌燕舞的加拿大房地产市场。同处北美的两大经济体在房地产业方面的表现却截然不同。

中国人民大学经济学博士、加拿大天合地产经纪公司（REAL ONE）首席经济学家兼市场分析师徐华飞接受《第一财经日报》专访时认为，加拿大房地产市场的价格形成机制主要是由自由市场的价格形成机制和政府宏观政策调控综合作用的结果。
“目前的市场价格主要是由市场经济中的供求关系决定的，但政府的宏观控制政策诸如央行基准利率与贷款政策、投资与经济发展、新增就业人数与失业率、消费者价格指数与消费者信心、物价上涨与通货膨胀率等主要宏观调控指标起到推波助澜的作用。而加拿大房地产市场的未来趋势，将取决于加拿大经济状况，包括很多影响因素，如美国经济疲软与回升乏力，美国次级房贷危机所引发的全球金融动荡，信贷成本加大加剧全球经济下挫，受困美国经济和全球经济的影响，加拿大经济发展趋缓；加元升值，出口受阻，严重打击加国制造业；一些行业如金融和航空运输业绩下滑，导致失业率上升；加之石油和能源价格飙升，食品和日用消费品价格上扬，通货膨胀压力激增，消费者信心指数下降。”

徐华飞强调，在经济发展趋缓和通货膨胀双重作用下，加拿大房地产市场连年火爆的局面实际上已经风光不再，初露调整端倪。今年上半年的一个显著特征，就是成交量下降，价格涨幅不断减小，因此未来市场逐渐回归理性、价格调整亦大势所趋。

“例如6月份前两周，大多伦多地区（GTA）房地产重售市场成交量持续大幅下降，价格虽不断上涨但涨幅进一步回落的情势，应当是大多伦多地区房地产市场调整的重要信号。此前5月大多伦多地区房产价格上涨了4％，但成交量下降16％。多伦多市房产价格则上涨了3％，成交量却下降了19％。我曾极力反对多伦多市当局开征新的土地转让税，目前看来相关的长期负面效应明显加剧，使得多伦多市房地产重售市场隐忧重重。”

全北美最大的房地产中介公司Remax资深房地产经纪人姚必全昨日在接受《第一财经日报》专访时表示，谈到美国和加拿大房地产市场的比较，不可避免地要谈到纽约华尔街（Wall Street）和多伦多的碑街（BayStreet）。“前者是美国乃至全世界的金融中心，后者是加拿大的金融中心。我个人一直在业余时间从事北美股票的投资和交易，包括股票以及衍生品指数期权的交易，所以对于这个市场十分熟悉。房地产是一种非常特殊的交易商品，总体来说，多伦多的房地产价格从1996年的低谷以来已经连续上涨了11年，每年的平均涨幅都不大，基本都是个位数的增长，1996年多伦多独立屋（即所谓的独立别墅）的价格平均为19.8万加元，2007年为37.6万加元，2008年已经过去半年，6月份的平均价格官方统计数据还没有出来，我个人估计在40万加元左右，累计涨幅对比1996年已经翻倍。”
“多伦多的房价虽然历经11年的上涨，但是由于不存在次级贷款的问题，所以与美国是完全两个不同的市场，没有什么可比性。唯一可比的恐怕就是前面提到的纽约了。加拿大毕竟还是一个移民国家，每年30万左右的移民，一半左右进入多伦多，这个数字又是美国即使纽约也无法比拟的。相比纽约的房价，即使是芝加哥的房价，多伦多的也不高。譬如曼哈顿的高档楼盘价格已经在3000美元/平方英尺（一平方米约合10.7639平方英尺）以上，多伦多的楼价即使市中心第一标价的Trump大楼的价格也不能望其项背。”

徐华飞博士则认为，同处在北美地区，但加拿大房地产市场与美国房地产市场有相当大的不同。“首先，加拿大经济不同于美国经济。美国经济是全球扩张型的，以资本全球化推动市场全球化，受全球经济影响较大；而加拿大经济是资源依赖型的，经济基础比较稳固。由于失业率低，家庭收入稳定且净资产额高，支付能力强，消费者信心足，购买力较强，房地产需求相对旺盛。”

“第二，加拿大金融体系和金融政策相对保守稳健。房地产贷款市场金融创新能力弱，远远落后美国，不存在次级按揭贷款市场金融风险危机。加拿大人不像美国人那样依靠高风险融资方式买房，次贷比例很低；大量来到加拿大的移民则更加稳健，首付款比例高，偿还能力强，取消抵押品赎回率很低。第三，加拿大，特别是大多伦多地区房市依然稳健，供需相对平衡，购销两旺持续12年；西部区由于油砂等能源资源开发，带动西部经济发展强劲，前几年房地产市场更加火爆。最后，加拿大大型金融机构债务状况良好。因此，购房者不必担心是否申请到按揭贷款，短期内亦不必过多担心贷款利率上涨，合格的贷款人能够负担较多的首付款（如超过20％），银行还将可能以优惠的利率批准按揭贷款。”

姚必全从其切身经历体察加拿大房产市场的微妙变化：“今年几个月多伦多的房屋成交量和去年同期比降幅较大，但是平均价格仍然没有下降，涨幅趋缓，不过这也给投资者带来更好的入场机会。因为以前加拿大房产市场基本上是一个卖方市场，好一点的房子经常是多个offer（竞价）然后高出卖方要价很多成交。现在基本可以说进入了一个买方市场，买家有更大的主动权，有点经验的房地产经纪人都可以比较容易地为自己的客户谈到低点的成交价格。我在上个月为客户购买的一套房子要价110万加元，最后经过艰难的谈判谈到98万加元成交，创下了该地区的最大砍价幅度纪录。这个如果放在去年几乎是不可能的事情（mission impossible），但是现在确实是对买家非常有利的时候。”