Langford

如果和BMO签了5年的variable rate的房屋贷款，在这5年之内，可以在贷款利率比较低的时候要求变成5年的fixed rate吗？可以的话，有什么特定条件吗？

linafeng

BMO的5年Variable rate房屋贷款是closed mortage, 也就是说如果你想提前pay off或中途转成fixed rate mortgage的话，都要付penalty，大概是3个月的利息，具体数字，你可以到银行咨询。但是BMO的这个5年Variable房屋贷款跟其他银行一般的variable closed mortgage还不一样，它是protected closed mortgage。也就是他有一个上限保障，你的mortgage有一个“最高利率保障”- the “protected” rate，比如说：The Maximum Rate for the 5-year (protected) is 6.99% as of April 12, 2008，那么如果prime rate在你的5年合同期内哪天涨到8%了，你也不用担心，你最高只要付到6.99%。

在这要提醒准备做mortgage的朋友，如果你是已经打算要在未来的2，3年内卖房或在prime rate降到底的时候就要转成fixed rate的话，不要光看Variable，也不要光看银行是给你prime - 0.6%还是prime - 0.8%，Variable Open Mortgage才是你的最佳首选。在这里我可以给大家一个例子。

一个$450,000的mortgage，
> option 1: Prime - 0.6%, variable 3 years open mortgage
> option 2: Prime - 0.8%, variable 5 years closed mortgage
以同样是25年摊还期来算，现在的prime rate是5.25%，使用BMO的网上计算器：
http://www4.bmo.com/cgi-bin/mortgage/cruncher.cgi

option 1:
> 你的每月还款额是：$2528.29
> 你可以随时pay off你的mortgage又或者转成fixed rate的mortgage，而不用付任何的penalty, 完全免费。

option 2:
> 你的每月还款额是：$2478.14 （和option1只相差$50.15）
>  如果你要卖房子了，要pay off你的房屋贷款又或者忍受不住不断攀升的prime rate而想转成fixed rate的mortgage的话，你就要付大概3个月的利息作为penalty。注意，不是只有BMO才收这个penalty，所有的银行都是一样的，这是closed mortgage的特色。3个月的利息，哪怕就只有$2000吧，$2000/$50.15/12个月=3.3年。也就是说，这一个penalty就已经将你在过去的3.3年中“赚”的那0.2%的优惠利率全部贴上去了。

选择mortgage的特色和计划，其实和我们选择作投资是一样的。活期的GIC的利率当然没有定期的GIC高，但是如果你要提前从定期GIC中取钱的话，就一分钱利息都拿不到，甚至还要付penalty。选择mortgage也一样：

选择Variable open mortgage:
> 你满意不满意这个利率？
> 你知道你可以享受最大的灵活度，任何时候pay off或renew mortgage，没有penalty。

选择Variable closed mortgage:
> 你满不满意这个利率？
> 如果在未来的5年里，如果prime rate像05到07年那样从最低3.25%升到6.5%，你是否能接受支付两三千块的penalty，又或者是继续支付Prime -  0.8%，也就是5.7%，也不觉得郁闷？

选择fixed closed mortgage:
> 如果prime还继续下降的话，你满不满意银行现在给你的利率？

所以要根据自己的个人情况，和对利率变化的承受能力，才能做出最明智的决定。仅仅是一个rate，一个数字不足以说明问题。呵，说得有点偏题了，不过希望这些信息能帮到大家。


-----------------------------------------------
银行账户信息，定存投资，个人贷款，房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复，可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
3481 Cook Street
Tel:（250）405-2355   
lina.feng@bmo.com

Langford

谢谢Lina的详细回答。不过还是不太明白：提到BMO的房屋贷款是closed的，后面又提到有variable open和variable closed两种。那么BMO到底提不提供variable open的房屋贷款呢？

linafeng

嗬嗬，BMO Variable的mortgage一共有三种，分别是：

1。3-yr Open Mortgage
2。5-yr protected closed Mortgage
3。6-yr flexible below prime mortgage (这种mortgage是前三年closed，后三年open）

我见你说是签5年的variable mortgage，就想那应该是closed的mortgage啰。


-----------------------------------------------
银行账户信息，定存投资，个人贷款，房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复，可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
3481 Cook Street
Tel:（250）405-2355   
lina.feng@bmo.com

Langford

明白了，原来和多少年挂钩的。谢谢！